ما هو معدل نمو العقارات في دبي؟ تحليل شامل

في السنوات الأخيرة، شهد سوق العقارات في دبي نمواً ملحوظاً. خصيصًا في عام 2023،حيث تصل قيمة المعاملات إلى ما يقرب من 300 مليار درهم إماراتي، وهو أعلى مستوى في تاريخ العقارات في دبي. ومقارنة بعام 2020، ارتفع حجم المعاملات بنسبة 66.3% وزادت قيمة المعاملات بنسبة 72%. يتوقع تقرير ديلويت السنوي العاشر لتوقعات القطاع العقاري حدوث تغييرات في قطاع الضيافة وأداء سوق العقارات في عام 2023. وبحسب التقرير، فقد نما الناتج المحلي الإجمالي في النصف الأول من عام 2023 بنسبة 3.2% ليصل إلى إجمالي 223.8 مليار درهم.

 

كما تشير الدلائل الأولية إلى أن الديناميكيات التي لوحظت في عام 2023 لن تستمر في عام 2024 فحسب بل ستشتد.حيث من المتوقع أن يساهم قطاع النقل والتخزين بشكل كبير في نمو اقتصاد دبي.

 

 

نظرة عامة على قطاع العقارات في دبي

 

انماط النمو التاريخي

لعقود من الزمن، كان القطاع العقاري في دبي محركاً للنمو الاقتصادي. وقد شهد القطاع نمواً كبيراً بمعدل نمو سنوي  بلغ 5.5% في الفترة من 2015 إلى 2019. وكان هذا النمو مدفوعًا بعدة عوامل مثل زيادة الاستثمار الأجنبي والسياسات الحكومية المواتية والنمو السكاني.

في الفترة ما بين عامي 2002 و2008، حدثت إحدى أهم فترات النمو لقطاع العقارات ، حيث ارتفعت أسعار العقارات بأكثر من 300%. ومع ذلك، فقد أعقبت فترة النمو هذه فترة من التراجع، تتعلق بشكل رئيسي بالأزمة المالية العالمية.

 

ديناميكيات السوق الحالية

تعافى القطاع العقاري من أزمة عام 2008 في السنوات الأخيرة،  كما من المتوقع أن ينمو القطاع بنسبة 4.3% في عام 2024 بحسب التقرير الأخير.

ونفذت الحكومة عددًا من الإجراءات التي تهدف إلى جذب الاستثمار الأجنبي، بما في ذلك الحوافز الضريبية وتبسيط إجراءات تسجيل الأعمال.حيث شهد القطاع استثمارات كبيرة في السنوات الأخيرة، لا سيما في قطاعي الضيافة والسياحة.

 

دور العقارات في الناتج المحلي الإجمالي لدبي

يمثل القطاع العقاري حوالي 7% من الناتج المحلي الإجمالي للبلاد. كما يوظف أكثر من 200000 شخص. يعد هذا القطاع  جهة توظيف رئيسية،

 

 

تحليل السوق السكنية

 

نمو الأسعار ومتوسط الأسعار

شهد سوق العقارات السكنية زيادات في الأسعار خلال السنوات القليلة الماضية. وفقاً لعام 2023، بلغ متوسط ​​معدلات نمو الإيجارات في أبوظبي ودبي خلال الربع الثاني من عام 2023 16.9% و38.0%.

حيث ارتفعت أسعار الشقق في دبي هيلز استيت بنحو 27% حتي وصلت الي  44٪ خلال العام الماضي.  و في تاون سكويرارتفعت الأسعار بنسبة 73٪ خلال الـ 12 شهرًا الماضية.

 

معدلات الإيجار ونمو الإيجار

ارتفع متوسط ​​إيجارات الشقق والفلل بنسبة 19.6% و16.6% . حيث يبلغ متوسط ​​الإيجار السنوي للشقق والفلل 85,000 درهم و170,000 درهم . و ارتفع متوسط الإيجارات السكنية  بنسبة 19.2٪،بانخفاض من 19.7٪ في الشهر السابق

 

معدلات الإشغال والطلب

وفقًا لتوقعات سوق الإسكان في دبي – صيف 2023، بلغ معدل الإشغال في دبي هيلز استيت 95%، بينما بلغ معدل الإشغال في تاون سكوير 97%. ويشير التقرير إلى أن المطورين سيستفيدون من توقعات الإيرادات الجيدة على مدى العامين المقبلين، وذلك بفضل الإيرادات المتراكمة الكبيرة بعد المبيعات المسبقة القوية.

 

معاملات المبيعات ونشاط السوق

وفقًا لتوقعات سوق العقارات السكنية في دبي – خريف 2023، بلغ حجم المعاملات في دبي الجنوب (دبي وورلد سنترال) 35%، في حين بلغ حجم المعاملات في دبي هيلز استيتس 15%. وقال التقرير إن انخفاض قيمة العملات الناشئة قد يؤدي إلى تباطؤ الطلب على العقارات السكنية، مما يسمح للأسعار بالاستقرار.

 

 

توقعات العقارات التجارية

شهد سوق العقارات التجارية في دبي اتجاهات إيجابية في السنوات الأخيرة. وفيما يلي الوضع الحالي لسوق العقارات التجارية في دبي.

 

اتجاهات سوق المكاتب

وفقًا لتقرير صادر عن CBRE،ارتفع الطلب على المساحات المكتبية المتميزة والدرجة الأولى في سوق المكاتب بدبي. حيث نما بنسبة 9٪ في الإشغال في الربع الرابع من عام 2023، وارتفع إيجارات المكاتب الفاخرة بنسبة 20.1٪ في العام حتى  شهر ديسمبر 2023 وكما شهدت السوق الثانوية طلبًا قويًا، حيث بلغ معدل النمو 58.5%. وسيزداد عدد تسجيلات الإيجار في الربع الثاني من عام 2023 على أساس سنوي.

 

أداء سوق التجزئة

وفقًا لتقرير CBRE، شهد سوق التجزئة  متوسط ​​نمو في الإيجارات بنسبة 38.0% في العام حتى الربع الثاني من عام 2023، مع معدل نمو سنوي قدره 51.5% مسجل في عام 2022، و انخفضت تسجيلات عقود التجزئة الجديدة في دبي بنسبة 16.2٪ على أساس سنوي في العام حتى يونيو 2023.

 

قطاع الصناعة والخدمات اللوجستية

يشير تقرير CBRE إلى أن القطاع لم يشهد نموًا كبيرًا في الإيجارات . ومع ذلك ، يشهد قطاع الخدمات اللوجستية في دبي نمواً مطرداً، حيث أن الموقع الاستراتيجي للمدينة والبنية التحتية تجعلها وجهة تجارية جذابة. كما يظهر الطلب القوي أيضًا في القطاع الصناعي واللوجستي.

 

 

 

العوامل المؤثرة التي تؤثر على النمو

يتأثر النمو العقاري في دبي بعدة عوامل،  فيما يلي العوامل التي تأثر علي النمو بما في ذلك الأداء الاقتصادي والسكان والتركيبة السكانية والسياسات واللوائح الحكومية.

المؤشرات الاقتصادية

ويرتبط معدل نمو العقارات في دبي ارتباطاً وثيقاً بصحة الاقتصاد. بلغ معدل النمو الاقتصادي 4.4% في عام 2019. ولكن تأثر الاقتصاد بالرياح الاقتصادية المعاكسة في أسواق الاستثمار العالمية الأخرى. ومع ذلك، فإن سمعة دبي كدولة منخفضة الضرائب وصديقة للمستثمرين وملاذ آمن للمشترين والمستثمرين من مناطق الصراع وكذلك الأسواق الناشئة التي تواجه انخفاض قيمة العملة قد دعمت نمو العقارات.

 

السكان والتركيبة السكانية

دبي هي موطن لمجموعة متنوعة من السكان، وغالبيتهم من الأجانب. كما اجتذب برنامج التأشيرة الذهبية الذي أطلقته الحكومة المستثمرين ورجال الأعمال الأجانب ، مما أدى إلى زيادة النمو العقاري كما نفذت دائرة الأراضي والأملاك  العديد من المبادرات لدعم السوق العقاري، بما في ذلك تخفيض الرسوم وتبسيط الإجراءات.

 

السياسات واللوائح الحكومية

أدت التغييرات الأخيرة في السياسات واللوائح الحكومية إلى تباطؤ السوق، واستقرت الأسعار ومعدلات الإيجار في السنوات الأخيرة.في حين ان الحكومة  اتخذت عددًا من الخطوات لدعم سوق العقارات، بما في ذلك خفض الرسوم وإدخال لوائح جديدة. و برنامج التأشيرة الذهبية الذي أطلقته الحكومة في لجذب المستثمرين ورجال الأعمال الأجانب إلى المدينة.

 

 

 

المجالات والتطورات الرئيسية

يركزسوق العقارات  على المناطق السكنية  الرئيسية والمراكز العقارية الناشئة. فيما يلي بعض المجالات والتطورات الرئيسية التي يجب مراقبتها.

المواقع السكنية الرئيسية

• جميرا: تشتهر و تتميز جميرا بفيلاتها الفاخرة وعقاراتها المطلة على الشاطئ، وتظل واحدة من أكثر المناطق السكنية شعبية في دبي.
• نخلة جميرا: هذه الجزيرة الاصطناعية هي موطن لبعض العقارات الأكثر تميزا في دبي، وتوفر مناظر خلابة والعديد من وسائل الراحة الفاخرة.
• دبي هيلز: يقع في قلب مدينة دبي، ويقدم مزيجًا من العقارات السكنية والتجارية، يضم الفلل والتاون هاوس والشقق.
• الخليج التجاري: تعد هذه المنطقة موطنًا لمجموعة متنوعة من المشاريع السكنية الفاخرة وتوفر سهولة الوصول إلى وسط مدينة دبي وممر دبي المائي.
• وسط مدينة دبي: تحتوي هذه المنطقة على مزيج من الشقق الفاخرة وشقق البنتهاوس.مع انها موطن لبعض المعالم الأكثر شهرة في دبي.

 

مركز العقارات الناشئة

• قرية جميرا الدائرية: توفر مجموعة واسعة من العقارات ذات الأسعار المعقولة كالفلل والمنازل المستقلة والشقق، مع تميزها بموقعها الجذاب.
• مرسى دبي. يتميز هذا المجتمع ذو الواجهة البحرية بمجموعة متنوعة من المشاريع السكنية والتجارية الراقية مع إطلالات خلابة على المرسي.
• دبي هيلز استيت: يعد من أحد أكثر المناطق السكنية المرغوبة في دبي، حيث تقع الفلل والمنازل المستقلة وسط المساحات الخضراء المورقة والمناظر الخلابة.
• المرابع العربية: يقدم هذا المجتمع المدار عائليًا الواقع على مشارف دبي مجموعة متنوعة من الفلل والمنازل المستقلة .
• العقارات التي تحت الإنشاء: يعرض المطورون عقارات على الخارطة في مناطق التطوير مثل دبي الجنوب وخور دبي.

 

سواء كنت تبحث عن فيلا فاخرة في جميرا أو شقة بأسعار معقولة في قرية جميرا الدائرية، فإن سوق العقارات في دبي لديه ما يناسب الجميع. موطنًا للعديد من المناطق السكنية الفاخرة والمراكز العقارية الناشئة، سيستمر سوق العقارات في المدينة في النمو بشكل مطرد في السنوات القادمة.

 

 

 

تأثير الضيافة والسياحة

من المتوقع أن ينمو قطاع الضيافة والترفيه بنسبة 5.6% سنوياً حتى عام 2023، وهو ما من المتوقع أن يدفع الطلب على العقارات في المنطقة. كما تأثر سوق العقارات بنمو صناعة السياحة والضيافة.

إشغال الفندق والايرادات

ارتفع متوسط ​​الأسعار اليومية في دبي منذ نوفمبر من 550.87 درهماً في عام 2021 إلى 674.25 درهماً في عام 2022، أي بزيادة قدرها 22%، وفقاً لتقرير KPMG. كما يظهر التقرير أيضًا أن دبي تتمتع بأعلى معدل إشغال بين دول مجلس التعاون الخليجي، حيث يخطط ما يصل إلى 92% من المستهلكين للإقامة في فندق .

 

اتجاهات السياحة وأثرها

وصل معدل إشغال الفنادق والشقق في دبي إلى 58% في أغسطس 2021، وهو ارتفاع ملحوظ عن الفترة نفسها من عام 2020، عندما بلغ معدل الإشغال 38%.ومن المتوقع أن تنمو صناعة السياحة بنسبة 25% بحلول عام 2030، ومن المتوقع أن يقيم 40 مليون شخص جديد في فنادق دبي بحلول عام 2031.

 

 

 

مناخ الاستثمار والفرص

بلغ إجمالي عدد المعاملات العقارية في دبي 122,658 صفقة في عام 2022، بزيادة قدرها 44.7% على أساس سنوي علي الرغم من جائحة كورونا . فيما يلي سنصف البيئة الاستثمارية في دبي وفرص الاستثمار العقاري.

 

 

مشاعر المستثمر وثقته

لا تزال ثقة المستثمرين في سوق العقارات مرتفعة، حيث أبدى المستثمرون من جميع بقاع العالم اهتماماً قوياً بالاستثمار في سوق العقارات و ذلك لان   سوق العقارات يشتهرفي دبي باستقراره ومرونته و القدرة على التعافي من الانكماش الاقتصادي، مما يجعله الوجهة المفضلة للمستثمرين العقاريين .

 

مرونة السوق وحالة الملاذ الآمن

علي الرغم من لاضطرابات الاقتصادية العالمية وعدم اليقين الجيوسياسي تمكن سوق العقارات من الصمود ، مما جعله ملاذاً آمناً للمستثمرين العقاريين كما اظهر مرونة ملحوظة في مواجهة الانكماش الاقتصادي.

 

 

التحديات والاعتبارات

مخاطر السوق والشكوك

لا تزال هناك مخاطر وشكوك في السوق يجب على المستثمرين أخذها في الاعتبار.

يمكن أن تؤثر الرياح الاقتصادية المعاكسة مثل التضخم، وانخفاض قيمة العملة، وعدم اليقين الاقتصادي العالمي على سوق العقارات. على سبيل المثال، يمكن أن يؤدي التضخم إلى زيادة تكاليف البناء، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات وانخفاض الطلب. كما يمكن أن تؤثر المخاطر الجيوسياسية على سوق العقارات. على سبيل المثال، يمكن أن تؤدي التوترات في الشرق الأوسط أو تراجع الاقتصاد العالمي إلى تقليل الطلب على العقارات.

 

عقد الإيجار وحقوق المستأجر

عادة ما تكون شروط الإيجار سنة واحدة ويمكن تجديدها سنويا. و لكن أسعار الإيجار ليست ثابتة طوال مدة عقد الإيجار،  للمالك حق زيادة الإيجار في نهاية كل مدة عقد إيجار. يحق للمستأجرين طلب الإصلاحات والصيانة من المالك، ويلتزم المالك بإعادة مبلغ التأمين في نهاية عقد الإيجار.

في السوق الثانوية، يمكن أن تتقلب أسعار العقارات اعتمادًا على ظروف السوق، ولذلك، يجب على المستثمرين إجراء بحث شامل والعناية الواجبة قبل الاستثمار في السوق الثانوية، وقد يواجه المستثمرون صعوبة في العثور على مشترين أو بائعين.

 

الأسئلة الأكثر ادراجاً

 

ما هي العوامل المؤثرة على معدل نمو سوق العقارات في دبي؟

أحد العوامل الرئيسية هو اقتصاد المدينة المزدهر بالإضافة إلى السياسات والمبادرات الحكومية لتطوير القطاع العقاري، مثل تقديم تأشيرات طويلة الأجل لأصحاب العقارات.

 

كيف تغير سوق العقارات في دبي خلال السنوات الخمس الماضية؟

في عام 2019، كان السوق يعاني من الاكتئاب بسبب زيادة العرض وضعف الطلب. ومع ذلك، فقد انتعش السوق منذ ذلك الحين وينمو الآن بسبب الطلب القوي والجهود الحكومية لتعزيز هذا القطاع.

 

ماذا يتوقع الخبراء من سوق العقارات في دبي بحلول عام 2025؟

وفقاً لدراسة تعتمد على الذكاء الاصطناعي أجرتها شركة Realiste، وهي شركة تكنولوجية تقدم حلول الاستثمار العقاري. تحفيز النمو لسنوات قادمة فان من المتوقع أن ينمو سوق العقارات في دبي بنسبة 15% في عام 2024.

 

ما هو العائد المتوقع على الاستثمار في العقارات في دبي في المستقبل القريب؟

بحسب تقرير بروبرتي فايندر، بلغ متوسط ​​عائد الإيجار للشقق في دبي عام 2021 6.4%، ومتوسط ​​عائد الإيجار للفلل 4.9%. كما من  المتوقع  أن تستمر عوائد الإيجار في الارتفاع في السنوات المقبلة.

 

كيف يمكن مقارنة النمو العقاري الحالي في دبي بالسنوات السابقة؟

النمو العقاري الحالي في دبي أعلى من العام السابق.و من المتوقع أن ينمو سوق العقارات في دبي بنسبة 46% في عام 2023. وفقاً لدراسة حديثة.

 

ما هي الاتجاهات التي ستشكل مستقبل سوق العقارات في دبي؟

أحد الاتجاهات هو أن الطلب على الإسكان الميسور التكلفة يتزايد مع رغبة المزيد من الناس في العيش والعمل في المدن. كما يتمثل في تزايد شعبية العقارات المستدامة والصديقة للبيئة حيث أصبح المستهلكون أكثر وعياً بالبيئة. بالإضافة إلى ذلك، من المتوقع أن يستمر استخدام التكنولوجيا والذكاء الاصطناعي في قطاع العقارات في النمو.

 

 

 

اكتشف حلول IDX تداول البيانات عبر الانترنت مع منصة وكلاء دبي المعتمدين العقارية  Dubai MLS

 

تقنية IDX  تداول البيانات عبر الانترنت هي تقنية تقدمها منصة دبي العقارية حيث تعمل علي مشاركة وعرض العقارات من قبل العاملين في سوق العقارات مما يزيد من تسويق علاماتهم التجارية ،و توفير كافة المعلومات للعميل لاتخاذ القرار  .