- لطالما كانت دبي مركزاً للاستثمار العقاري، وقد أدى إدخال قوانين الملكية المشتركة إلى جعل دبي مدينة جذابة للمستثمرين. يوفرقانون قانون الملكية المشتركة رقم 6 لعام 2019، للمستثمرين طريقة أكثر سهولة للاستثمار في العقارات. تم طرح مفهوم الملكية الجزئية لجذب المزيد من المستثمرين ، حيث تسمح الملكية الجزئية للعديد من المستثمرين بامتلاك جزء من العقار بدلاً من العقار بأكمله. ويتيح هذا القانون أيضًا للمستثمرين شراء العقارات المملوكة بسند قانوني والتي يمكن التعامل معها أو التصرف فيها.
أطلقت هيئة الأراضي والأملاك في دبي مبادرة “استثمر في دبي” حيث تعزز مفهوم الملكية الجزئية بهدف جذب المزيد من المستثمرين . يوفر هذا القانون الأساس القانوني لملكية الممتلكات المشتركة و تمتع جميع المستثمرين بحقوق ومسؤوليات متساوية. وقد
فهم الملكية الكسرية
تعريف الملكية الكسرية
الملكية الجزئية هي نموذج ملكية عقارية حيث يمتلك العديد من المستثمرين أجزاء من العقار. يتم بيع هذه الأسهم عادةً لصغار المستثمرين .يمتلك كل مالك مشارك نسبة مئوية من العقار، ويسمى أيضًا المالك الجزئي .
مقارنة مع الملكية التقليدية
تختلف الملكية الجزئية عن الملكية التقليدية حيث يمكن الملكية الجزئية للعديد من المستثمرين امتلاك أجزاء من العقار، بدلاً من أن يمتلك شخص واحد العقار بأكمله كما يحدث في الملكية التقليدية .
فوائد الملكية الكسرية
توفر الملكية الجزئية الوصول إلى العقارات الرئيسية، وانخفاض التكاليف، وحقوق الاستخدام المشترك. كما يسمح للمستثمرين ببيع أسهمهم بسهولة أكبر من الملكية التقليدية. تتيح الملكية الجزئية أيضًا تنويع المحفظة الاستثمارية للمستثمرين من خلال الاستثمار في العديد من العقارات .
الملكية الكسرية مقابل المشاركة الزمنية
يتم الخلط بين الملكية الجزئية وملكية المشاركة بالوقت بالرغم من اختلافهم. حيث تمنح الملكية الجزئية المالكين المشاركين ملكية فعلية وسند ملكية، في حين ان امتلاك المشاركة بالوقت يمنح المالك الحق في استخدام العقار لفترة زمنية محددة كل عام. يتم تنظيم الملكية الجزئية من قبل دائرة الأراضي والأملاك في دبي، حيث يتمتع المالكون بالحماية القانونية.
الإطار القانوني في دبي
قانون اتحادي رقم (5) لسنة 1985
ينظم القانون الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 ملكية العقارات في دبي ، والمعروف بقانون المعاملات المدنية. حيث يتم الحصول على ملكية العقارات عن طريق التسجيل في السجل العقاري. كما يحدد القانون قواعد نقل الملكية.
لوائح دائرة الأراضي في دبي
دائرة الأراضي مسؤولة عن تسجيل العقارات ، أصدرت وزارة الأملاك لوائح تنظم تسجيل العقارات كمتطلبات نقل الملكية و المحاسبة عن الرهون العقارية والديون العقارية الأخرى.
المبادئ التوجيهية لوكالة التنظيم العقاري
هيئة التنظيم العقاري مسؤولية عن تنظيم القطاع العقاري و أصدرت إرشادات تحكم ملكية العقارات كمتطلبات تسجيل العقارات ونقل الملكية. يعزز نظام الملكية الجزئية الأساس القانوني لملكية العقارات حيث تسمح المخطط بتقسيم العقار إلى قسمين أو أكثر، ولكل منها صك خاص بها. وقد سهّل ذلك على صغار المستثمرين الاستثمار في القطاع العقاري .
سند الملكية الكسرية
هي وثيقة قانونية تحدد حقوق ومسؤوليات أصحاب العقارات المشاركين. يعد هذا عنصرًا مهمًا للملكية المشتركة حيث يوفر فهمًا واضحًا لحصة كل مالك مشارك في العقار.
مكونات سند الملكية الكسري
غيما يلي مكونات شهادة الملكية الجزئية :
وصف العقار: يشمل وصف تفصيلي للعقارمثل الموقع والمساحة .
المالكون المشاركون: يشمل معلومات الاتصال لكل مالك مشارك للعقار.
نسبة الملكية: يشمل نسبة ملكية العقار المملوك لكل مالك مشارك.
المسؤوليات: يشمل مسؤوليات كل مالك مشارك، بما في ذلك الصيانة والإصلاحات.
الحقوق: يشمل حقوق كل مالك مشارك، بما في ذلك الحق في استخدام العقار، وبيع الملكية.
حقوق و مسئوليات
تشمل الحقوق والمسؤوليات الرئيسية ما يلي:
- الحقوق: يحق للمالكين المشاركين استخدام العقار بما يتناسب مع ملكيتهم. و الحق في بيع أو نقل حصصهم بالعقارات إلى شخص آخر.
- المسؤوليات: المالكون المشاركون مسؤولون عن الحفاظ على الممتلكات و عن دفع النفقات المرتبطة بالعقار كالضرائب العقارية ورسوم الإدارة .
الحصول على الملكية الكسرية
فيما يلي خطوات الحصول علي ملكية جزئية:
عملية الشراء
أولًا يجب تحديد العقار المناسب وإجراء العناية الواجبة كالتحقق من سمعة المطور وسجله الحافل واستقراره المالي و مراجعة سندات الملكية والمستندات الأخرى.
و بمجرد اكتمال هذه الإجراءات ، يمكن للمشتري توقيع اتفاقية ملكية جزئية مع المطور. يحدد هذا العقد شروط الشراء كحقوق المشتري ومسؤولياته، و نقل الملكية ،والحق في استخدام العقار.
خيارات التمويل
يوجد العديد من خيارات التمويل لمشتري العقارات المشتركة . تتضمن الدفع نقدًا، أو الحصول على رهن عقاري، أو مزيج من الاثنين. كما يجب على المشترين النظر بعناية في خيارات التمويل الخاصة بهم واختيار المناسب.
نقل الملكية
يجب على المشتري نقل الملكية إلى حصة ملكية جزئية بمجرد اكتمال عملية الشراء، ويشمل ذلك دفع رسوم النقل التي تكون نسبة مئوية من سعر العقار و تقديم المستندات كاتفاقية ملكية جزئية، وإثبات دفع رسوم النقل إلى مكتب الأراضي في دبي .
الإدارة والصيانة
التعامل مع رسوم الخدمة
يتعين على المالكين المشاركين دفع رسوم لإدارة وصيانة ممتلكاتهم المشتركة وفقا لقانون الملكية الكسرية، و تشمل رسوم التنظيف والأمن والإصلاحات . تقع مسؤولية إدارة رسوم الخدمة على عاتق مدير العقار المعين من قبل المالكين حيث يجب عليه التأكد من جمع رسوم الخدمة في الوقت المحدد واستخدامها للغرض المقصود.
دور مديري العقارات
مديرو العقارات مسؤولون عن الحفاظ على المنشأة والتأكد من إكمال جميع الإصلاحات اللازمة و تحصيل وإدارة رسوم الخدمة و التأكد من امتثال العقار لجميع القوانين واللوائح. ويشمل ذلك التأكد من أن الموقع آمن للمقيمين والحصول علي التصاريح والتراخيص اللازمة.
الاعتبارات الاستثمارية
فيما يلي بعض الأشياء التي يجب وضعها في الاعتبار عندما يتعلق الأمر بالاستثمار:
تقييم عوائد الاستثمار
يجب تقييم الفوائد المحتملة من الملكية الجزئية قبل اتخاذ قرار بالاستثمار. وذلك عن طريق تقييم عائد إيجار العقار وإمكانية زيادة رأس المال. كما يجب مراعاة الرسوم والتكاليف المرتبطة بالملكية الجزئية.
تقييم ظروف السوق
يجب تقييم ظروف السوق الحالية قبل الاستثمار في الملكية الجزئية. ويشمل ذلك تحليل العرض والطلب والتغييرات التنظيمية و النظر في الاستقرار الاقتصادي والسياسي في المنطقة.
فهم المخاطر والتحديات
يتعين علي المستثمرين ان يكونوا على دراية بالمشاكل المحتملة مثل النزاعات مع المالكين الآخرين والديون والنزاعات حول الصيانة. و لذلك يجب عليهم إجراء العناية الواجبة قبل الاستثمار.
تأثير الأحداث العالمية
تأثر قانون الملكية الجزئية بالعديد من الأحداث العالمية، فيما يلي بعض التأثيرات تشمل:
تأثير جائحة فيروس كورونا الجديد
أدى وباء فيروس كورونا إلى تقييد الحركة والسفر، مما أثر على سوق العقارات في دبي و في جميع انحاء العالم ،و لكن قوانين الملكية المشتركة ساعدت في التخفيف من بعض الآثار السلبية للوباء.
سوق العقارات في دبي بعد معرض إكسبو 2020
كان من المتوقع ان يعزز معرض إكسبو 2020 صناعة الضيافة وسوق العقارات ،ولكن تم تاجيله لعام 2021 بسبب فيروس كورونا
و الجدير بالذكر ان قانون الملكية الكسرية سيستمر في إحداث تأثير إيجابي على سوق العقارات و جذب المزيد من المستثمرين إلى السوق والمساهمة في تطوير صناعة الضيافة وسوق العقارات .
مستقبل الملكية الكسرية في دبي
الهياكل المبتكرة والمشاريع رفيعة المستوى
مع نجاح مشاريع الملكية الجزئية الأولى، يستكشف المطورون هياكل مبتكرة لجذب المزيد من المستثمرين. أحد هذه الهياكل هي الشقق الفندقية، والتي توفر خيارًا أكثر مرونة للمستثمرين. و تستكشف أيضًا المشاريع رفيعة المستوى مثل ميناء خور دبي وجزر العالم.
التوسيع في أنواع العقارات المختلفة
لقد ارتبطت الملكية الجزئية تقليديًا بالفلل والشقق، لكن المطورين يفكرون الآن في أنواع أخرى من العقارات، مثل المساحات التجارية وغرف الفنادق. وهذا يوفر للمستثمرين التنوع في خياراتهم الاستثمارية. وعلى الرغم من أن سوق الملكية الكسرية لا يزال في مراحله الأولى، إلا أن نجاح المشاريع المبكرة والابتكار المستمر في هذا القطاع يشير إلى مستقبل مشرق للملكية الكسرية .
الأسئلة الأكثر ادراجاً
كيف يعمل نموذج الملكية الجزئية في سوق العقارات في دبي؟
يسمح للعديد من المستثمرين بامتلاك أسهم في عقار واحد، والتي يمكن بعد ذلك تقسيمها. يحق لكل مستثمر استخدام العقار لفترة زمنية محددة كل عام.
ما هي الحماية القانونية المتاحة للمستثمرين بموجب نظام الملكية المشتركة في دبي؟
يخضع نظام الملكية الجزئية في دبي للقانون رقم 6 لسنة 2019 بشأن الملكية المشتركة في إمارة دبي. ويوفر هذا القانون الحماية القانونية للمستثمرين، بما في ذلك الحق في نقل الملكية، والحق في التصويت على القرارات العقارية الهامة.
ما هي المخاطر المحتملة المرتبطة بالاستثمار في العقارات المقسمة في دبي؟
إن الاستثمار في العقارات الفرعية في دبي يأتي بمخاطر محتملة. وتشمل هذه المخاطر انخفاض قيمة العقارات،والإفلاس المحتمل لشركة الإدارة، والتغيرات في ظروف السوق.
هل يمكن لغير المقيمين المشاركة في الاستثمار الجزئي في العقارات في دبي وما هي الشروط؟
نعم، يمكن لغير المقيمين أيضاً المشاركة في الاستثمار الجزئي في العقارات في دبي.كما يجب عليك الالتزام بالمتطلبات القانونية المنصوص عليها في القانون رقم 6 لسنة 2019.
ما هي عملية إعادة بيع العقارات ذات الملكية المشتركة في دبي؟
تتم إدارة عملية إعادة بيع عقارات الملكية المشتركة في دبي من قبل شركة إدارة العقارات. وهم عادة يتعاملون مع تسويق وبيع العقارات نيابة عن المستثمرين. سيتم توزيع عائدات البيع على المستثمرين بناءً على نسبة ملكيتهم.
ما هي القواعد المحددة التي تحكم الملكية المشتركة في دبي المذكورة في المادة 4؟
تحدد المادة 4 من القانون رقم 6 لسنة 2019 قواعد محددة تحكم الملكية المشتركة في دبي. وتشمل هذه القواعد متطلبات الاتفاقيات المكتوبة بين المستثمرين، وتقديم التقارير المالية الدورية للمستثمرين ،إنشاء كيان قانوني لإدارة الممتلكات.
اكتشف حلول IDX تداول البيانات عبر الانترنت مع منصة وكلاء دبي المعتمدين العقارية Dubai MLS
تقنية IDX تداول البيانات عبر الانترنت هي تقنية تقدمها منصة دبي العقارية حيث تعمل علي مشاركة وعرض العقارات من قبل العاملين في سوق العقارات مما يزيد من تسويق علاماتهم التجارية ،و توفير كافة المعلومات للعميل لاتخاذ القرار .
