أصبح شراء العقارات قيد الإنشاء في دبي خيارًا استثماريًا شائعًا لدى الكثيرين. حيث ان العقارات خارج الخطة هي العقارات التي لا تزال قيد الإنشاء. و يتميز بالأسعار المنخفضة وخطط الدفع الأفضل لذلك هي افضل للكثير من المستثمرين .
يتوجب عليك إجراء بحث قبل شراء عقار بدبي لان هناك العديد من المطورين الذين يقومون ببناء مشاريع مختلفة. و لذلك فإن البحث الشامل سيساعد المشترين على اتخاذ قرار مستنير.
يمكن للمشترين الحصول على تأشيرة إقامة هند شراء عقارات تحت الانشاء و تمديد تأشيرة الإقامة هذه لتشمل أفراد الأسرة، من المهم ان يكون المشترين على دراية بالمخاطر المرتبطة بشراء العقارات على المخطط.
فهم الممتلكات خارج الخطة في دبي
التعريف والفوائد
العقارات غير المكتملة في دبي هي نوع من الاستثمار العقاري حيث يقوم المستثمر بشراء عقار قبل اكتماله بناءً على خطط وتصاميم المطور. فيما يلي فوائد الاستثمار في العقارات قيد الإنشاء في دبي :
- أسعار أقل: عادة ما يتم بيع العقارات قيد الإنشاء بسعر أقل من العقارات المكتملة. و لجذب المستثمرين خلال مرحلة ما قبل البناء.
- مكاسب رأس المال: قد ترتفع قيمة العقارات قيد الإنشاء قبل اكتمالها مما يزيد رأس مالك.
- عائدات الإيجار: يمكن للمستثمرين الحصول على دخل الإيجار من المستأجرين، بعد الانتهاء من البناء.
المخاطر والاعتبارات
فيما يلي مخاطر واعتبارات يجب على المستثمرين أخذها بعين الاعتبار. وتشمل:
- التأخير في الإنجاز: قد يؤدي التأخير في البناء إلى تأخير تاريخ الانتهاء ويؤثر على دخل الإيجار للمستثمر وزيادة رأس المال.
- التغيرات في ظروف السوق: التغيرات في سوق العقارات يؤثر على قيمة العقارات والعائد على الاستثمار.
- سمعة المطور: من المهم النظر في سمعة المطور وسجله الحافل.حيث يساعد المستثمرين على تجنب عمليات الاحتيال من قبل المطورين .
من خلال إجراء بحث شامل والعناية الواجبة، يمكن للمستثمرين اتخاذ قرارات مستنيرة وزيادة عائدهم على الاستثمار و تجنب المخاطر .
عملية الشراء
فيما يلي تعليمات خطوة بخطوة ووثائق قانونية مهمة لتسهيل العملية.
دليل خطوة بخطوة
- البحث والاختيار: اولاً يجب البحث واختيار المشاريع المناسبة للاستثمار. ابحث عن مطورين ومشاريع تتوافق مع معاييرك.
- اتصل بوكيل عقاري: بعد اختيار المشروع، اتصل بوكيل عقاري حسن السمعة سيساعدك بمعلومات قيمة والتنقل في هذه العملية
- مراجعة اتفاقيات الشراء والبيع (SPA). (SPA (هي وثيقة قانونية تحدد شروط الشراء. يرجى قراءة الوثيقة بعناية وطلب المشورة القانونية إذا لزم الأمر.
- دفع رسوم التسجيل. قم بدفع رسوم التسجيل وقم بتأمين جهازك بعد الموافقة علي عقد البيع.
- تسجيل عقود: يجب التأكد من تسجيل وحدتك لدى عقود لتجنب المشاكل القانونية، فعقود هي عملية تسجيل تحمي مصالح المشترين والمطورين .
- الدفع بالتقسيط: يتم بيع العقارات قيد الإنشاء بالتقسيط. قم بالتأكد من فهم جدول الدفع ودفع أقساط التأمين في الوقت المحدد لتجنب العقوبات.
- الانتهاء والتسليم: بمجرد الانتهاء من المشروع، سيقوم المطور بإصدار شهادة الإنجاز وتسليم العقار لك.
الوثائق القانونية الرئيسية
- اتفاقية الشراء والبيع (SPA): اتفاقية الشراء والبيع هي وثيقة قانونية تحدد شروط الشراء. يتضمن معلومات تفصيلية مثل سعر الشراء وجدول الدفع وتاريخ الانتهاء .
- تسجيل عقود: عقود هي عملية تسجيل تحمي مصالح المشترين والمطورين و يجب عليك التأكد من تسجيل وحدتك لدى عقود لتجنب المشاكل القانونية.
- العقد: هو اتفاق ملزم قانونًا بين المشتري والمطور حيث يتضمن سعر الشراء وجدول الدفع وتاريخ الانتهاء وعقوبات عدم الأداء.
- سند الملكية : هو وثيقة قانونية تؤكد ملكية العقارات. بمجرد تسليم الشقة، تأكد من الحصول على شهادة الملكية.
اختيار العقار المناسب
فيما يلي بعض النصائح لمساعدتك على اتخاذ قرار مستنير:
البحث في السوق
يجب دراسة السوق بعناية من حيث اتجاهات سوق العقارات والمشاريع القادمة والمطورين المشهورين. و اختر الموقع الذي يناسب ذوقك واحتياجات نمط حياتك.
تقييم سمعة المطور
ابحث عن مطور يتمتع بسجل حافل في تقديم مشاريع عالية الجودة في الوقت المحدد. التحقق من استقراره المالي ومن حصولها على التصاريح والموافقات اللازمة لإنشاء المشروع.
تقييم الموقع
النظر في المنطقة التي يقع فيها العقار و تقييم وسائل الراحة وإمكانية الوصول من المدارس والخدمات الأخرمهم للغاية. تعد دبي هيلز استيت وإعمار بيتشفرونت من المناطق الشهيرة في دبي حيث تضم العديد من العقارات قيد الإنشاء.
الاعتبارات المالية
فيما يلي العوامل المالية الرئيسية التي يجب مراعاتها هي:
فهم خطط الدفع
من المهم التحقق من خطط الدفع التي يقدمها المطور قبل الشراء. خطة الدفع الأكثر شيوعًا هي تقسيم 50/50، حيث يتم دفع 50% من المبلغ الإجمالي مقدمًا ويتم دفع الـ 50% المتبقية عند الإنتهاء. ،و يوجد خطط دفع اخري مثل تقسيمات 30/70 أو 10/90.
خيارات الميزانية والتمويل
من المهم أن يكون لديك ميزانية واضحة. بالإضافة إلى التكلفة الإجمالية للعقار،و التكاليف الإضافية مثل رسوم الإدارة وخيارات التمويل مثل الرهون العقارية والقروض الشخصية.
كما يجب علي المشتري ان يكوه على دراية بالوديعة المطلوبة لبناء عقار حيث يطلب معظم المطورين إيداع مبلغ يتراوح بين 10% إلى 20% من السعر الإجمالي للعقار.كما يحتاج المشترون إلى معرفة سعر القدم المربع من العقار. يختلف نسبةً الي موقع وجودة العقار.
حماية الاستثمار الخاص بك
من المهم أن يكون لديك خطة قوية لحماية استثمارك. فيما يلي جانبين مهمين لحماية استثمارك:
آلية حماية المشتري
اولاً: مطالبة المطورين بتسجيل مشاريعهم لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي وهيئة التنظيم العقاري. وهذا يضمن شرعية المشروع ويضمن حصول المطور على الأذونات والموافقات اللازمة لتنفيذ المشروع.
ثانيًا: مطالبة المطورين بفتح حساب ضمان لكل مشروع. يستخدم هذا الحساب لتخزين أموال المستثمرين حتى اكتمال المشروع.
التخطيط للطوارئ للتأخيرات
يعد التأخير في استكمال البناء مشكلة شائعة عند الاستثمار في العقارات التي تحت الإنشاء في دبي. لذلك يجب توفر خطة طوارئ للتعامل مع مثل هذه التأخيرات.
مراعاة التأخيرات المحتملة عند حساب عائد الاستثمار (ROI). وهذا يسمح للمستثمرين بالحصول على توقعات واقعية بشأن عائدهم وتجنب الصعوبات المالية في حالة التأخير.
الفهم الواضح لسياسة المطور فيما يتعلق بالتأخير يشمل فهم سياسات المطور فيما يتعلق بالتعويض عن التأخير وتواريخ الانتهاء.
مشاكل بعد الشراء
يجب على المشترين مراعاة عدة نقاط مهمة بعد شراء عقار ما قبل البناء في دبي . فيما يلي بعض النقاط:
التسليم والإكمال
بمجرد الانتهاء من المشروع ، يبدأ المطور في عملية التسليم. يتلقى المشتري مفاتيح العقار ويقوم بالدفعة النهائية. يجب علي المشترون فحص العقار بعناية قبل قبول التسليم للتأكد من مطابقته للمواصفات المتفق عليها.
إدارة العقارات وإعادة بيعها
يمكن أن تساعدك شركة إدارة عقارات محترفة في إدارة الممتلكات و إعادة البيع بعد عملية التسليم حيث تساعد في الحفاظ على الممتلكات الخاصة بك وزيادة دخل الإيجار الخاص بك. و لكن عندما يتعلق الأمر بإعادة البيع، يجب على المشترين أن يكونوا على دراية بالمخاطر والفوائد المحتملة. قد لا يتم تسعير عقارات ما قبل البناء بشكل جذاب خلال المراحل الأولى من البناء، ولكن أسعار إعادة البيع يمكن أن تتأثر بظروف السوق.
شروط خاصة للمستثمرين الأجانب
فيما يلي بعض الاعتبارات والنصائح لمساعدة المستثمرين الأجانب على التنقل في قطاع العقارات في دبي.
الإطار القانوني للملكية الأجنبية
يُسمح للأجانب بتملك عقارات التملك الحر في مناطق معينة في دبي. مع بعض الشروط تشمل الحصول على موافقة من دائرة الأراضي والأملاك في دبي وهيئة التنظيم العقاري قبل شراء العقارات و دفع رسوم تسجيل عقاري قدرها 4% من سعر العقار.و من المناطق مرسى دبي وأبراج بحيرات الجميرا وتلال الإمارات.
التنقل في القطاع العقاري في دبي
من المهم إجراء بحث شامل حول الجوانب القانونية للمشروع والمطور و طلب المساعدة من وكيل عقاري على دراية بقطاع العقارات حيث يساعد المستثمرين الأجانب في تحديد أفضل المشاريع ، والتفاوض على الشروط ، و ذلك لان التنقل في قطاع العقارات في دبي يعتبر تحدي صعب.
كما يجب أن يكونوا على دراية بالمخاطر المرتبطة بالاستثمار في العقارات خارج الخارطة. حيث من الإمكان ان تكون هذه العقارات أكثر خطورة من العقارات الجاهزة لأنه لا يوجد ضمان بأن المشروع سيتم إنجازه في الوقت المحدد .
تحليل مقارن
مقارنة بين العقارات غير المكتملة والمكتملة
- العقارات خارج الخطة هي العقارات التي لا تزال قيد الإنشاء، تتميز بأنها أرخص من العقارات على المكتملة حيث يقدم المطورون خطط سداد جذابة خلال المراحل الأولي مع إمكانية تحقيق مكاسب رأسمالية و تحقيق عائد قوي على الاستثمار (ROI) على المدى الطويل.
- العقارات المكتملة هي العقارات التي تم بناؤها بالفعل وجاهزة للانتقال إليها فورا، وهي ميزة كبيرة لأولئك الذين يرغبون في الانتقال إليها على الفور.
من المهم ملاحظة أن العقارات قيد الإنشاء لا تخلو من المخاطر أيضًا. يمكن أن تؤثر تقلبات السوق على قيمة العقارات على الخارطة، لذلك يجب أن يكون المستثمرون على استعداد للاحتفاظ باستثماراتهم لفترات طويلة من الوقت لجني الفوائد.
تأثير تقلبات السوق
لتقلبات السوق تأثير كبير على قيمة العقارات قيد الإنشاء في دبي. فإذا كان سوق العقارات يعاني من الكساد، فقد تنخفض قيم الأصول أكثر أما إذا كان السوق نشطًا، فقد تزيد قيمة العقارات خارج . لذلك، من المهم مراقبة اتجاهات السوق واتخاذ قرارات بناءً على ظروف السوق الحالية.
مصادر إضافية
الوكلاء والوسطاء المحترفون
يجب الاستعانة بوكيل عقاري أو وسيط عقاري لإرشادك خلال هذه العملية. سيساعدك ذلك على التغلب على تعقيدات سوق العقارات في دبي ويضمن قيامك باستثمار حكيم.
وسائل الراحة المجتمعية وأسلوب الحياة
من المهم مراعاة وسائل الراحة وأسلوب الحياة الذي يقدمه هذا المجتمع. كالوصول إلى المدارس والمنتجعات الصحية وغيرها من المرافق ، تعد المرابع العربية ووسط مدينة دبي ومرسى دبي افضل الأماكن في توفير وسائل الراحة ، حيث توفر هذه المجتمعات مجموعة متنوعة من العقارات، وتقع في مناطق راسخة تتمتع بسجل حافل من النجاح.
الأسئلة الأكثر شيوعًا
ما الذي يجب علي مراعاته عند شراء عقار تحت الإنشاء في دبي؟
هناك بعض النقاط المهمة التي يجب على المشترين مراعاتها عند شراء عقارات تحت الإنشاء في دبي. وتشمل هذه:
- البحث عن المطور وسجله الحافل
- التحقق من خطط الدفع والجداول الزمنية
- يرجى قراءة عقدك بعناية وطلب المشورة القانونية إذا لزم الأمر.
- كن على دراية بتواريخ الانتهاء والتأخيرات المحتملة
- تفتيش الوقع والمواقع المجاورة
- التحقق من جودة المواد والتشطيبات.
ما هي عملية شراء العقارات تحت الإنشاء في دبي؟
تتضمن عملية شراء عقار على الخارطة الخطوات التالية:
- البحث واختيار التطوير والوحدة
- التوقيع على نموذج الحجز ودفع رسوم الحجز
- توقيع اتفاقية بيع وشراء ودفع وديعة
- سداد المدفوعات وفقا لجدول خطة الدفع
- فحص العقار قبل الانتهاء وإعداد قائمة بالعقبات بأي مشكلات
- إكمال عملية الشراء واستلام المفاتيح
ما هي المخاطر المحتملة المرتبطة بشراء العقارات على المخطط في دبي؟
- التأخير في الإنهاء والتسليم
- التغييرات في الخطط والمواصفات الأصلية
- إفلاس المطور او اعسارة
- مشاكل الجودة أو العيوب في المنتجات النهائية
- تقلبات السوق والخسارة المحتملة للقيمة
هل يمكن للمشتري الحصول على رهن عقاري لعقار قيد الإنشاء في دبي وما هي المتطلبات؟
نعم، يمكن للمشترين الحصول على قرض سكني للعقارات قيد الإنشاء في دبي. ومع ذلك، قد تختلف المتطلبات اعتمادًا على المُقرض والتطوير المحدد. يجب على المشترين عادةً تقديم إثبات للدخل، والدفعة الأولى.
ما هي الآثار المترتبة على بيع عقار قيد الإنشاء في دبي قبل اكتماله؟
قد تكون هناك بعض التداعيات. قد يفرض المطور رسومًا لنقل الملكية، أو قد يضطر المشتري إلى دفع غرامة بسبب خرق العقد. من المهم التحقق من العقد وطلب المشورة القانونية قبل محاولة بيع العقارات على الخارطة.
ما هي الخطوات التي يجب اتخاذها إذا كان المشتري غير قادر على الوفاء بالتزاماته في الدفع لعقار قيد الإنشاء في دبي؟
إذا كان المشتري غير قادر على الوفاء بالتزاماته المتعلقة بالدفع ، يجب عليه إخطار المطور على الفور وطلب المشورة القانونية. اعتمادًا على الموقف، قد يتمكن المشترون من التفاوض على خطة الدفع أو طلب استرداد الأموال. ومع ذلك، إذا كنت غير قادر بالدفع يجوز للمطور إنهاء الاتفاقية وحجب الإيداع الخاص بك.
اكتشف حلول IDX تداول البيانات عبر الانترنت مع منصة وكلاء دبي المعتمدين العقارية Dubai MLS
تقنية IDX تداول البيانات عبر الانترنت هي تقنية تقدمها منصة دبي العقارية حيث تعمل علي مشاركة وعرض العقارات من قبل العاملين في سوق العقارات مما يزيد من تسويق علاماتهم التجارية ،و توفير كافة المعلومات للعميل لاتخاذ القرار .
