قانون الإيجار التابع لمؤسسة التنظيم العقاري في دبي: نظرة عامة مهنية

يمثل قانون الإيجار التابع لمؤسسة التنظيم العقاري في دبي مجموعة من اللوائح التي تحكم العلاقة بين الملاك والمستأجرين في دبي، وتأسس عام 2007 بموجب القانون رقم (26) وعُدّل عام 2008 بالقانون رقم (33)، كما يوفر القانون إطارًا لسوق الإيجار في دبي، مما يضمن حماية الملاك والمستأجرين واحترام حقوقهم.

دور وإطار عمل مؤسسة التنظيم العقاري

إنشاء مؤسسة التنظيم العقاري

تأسست مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) من قبل دائرة الأراضي والأملاك في دبي في عام 2007 لتنظيم العلاقة بين الملاك والمستأجرين في إمارة دبي، وهي المسؤولة عن ضمان امتثال جميع الأطراف المشاركة في سوق العقارات إلى اللوائح والمبادئ التوجيهية التي وضعتها حكومة دبي.

الولاية القضائية والصلاحيات

تتمتع مؤسسة التنظيم العقاري بالولاية القضائية على جميع جوانب سوق العقارات في دبي، مثل تسجيل وترخيص الشركات العقارية والوسطاء والوكلاء. كما أن لديها صلاحية التحقيق في الشكاوى والمنازعات المتعلقة بالمعاملات العقارية وفرض الغرامات والعقوبات على مخالفات أنظمتها.

لوائح وإرشادات مؤسسة التنظيم العقاري

أصدرت مؤسسة التنظيم العقاري عددًا من اللوائح والمبادئ التوجيهية التي تحكم سوق العقارات في دبي. 

وتشمل هذه القوانين قانون المالك والمستأجر، الذي يحدد حقوق والتزامات الملاك والمستأجرين، ومدونة أخلاقيات العاملين في مجال العقارات، التي تحدد المعايير الأخلاقية التي يجب على الشركات العقارية والوسطاء والوكلاء الالتزام بها.

تتضمن بعض اللوائح والمبادئ التوجيهية الرئيسية الصادرة عن مؤسسة التنظيم العقاري ما يلي:

اشتراط قيام الملاك بتسجيل عقود الإيجار الخاصة بهم لدى مؤسسة التنظيم العقاري وتزويد المستأجرين بنسخة من العقد المسجل.

إلزام الملاك بتزويد المستأجرين بإشعار بالإخلاء قبل 90 يومًا على الأقل من نهاية عقد الإيجار. 

اشتراط قيام المستأجرين بدفع الإيجار في الموعد المحدد والحصول على إذن المالك قبل إجراء أي تغييرات على العقار.

أساسيات عقد الإيجار

عند الحديث عن استئجار عقار في دبي، فإن عقد الإيجار يمثل اتفاق قانوني بين المالك والمستأجر يحدد شروط الإيجار. فيما يلي العناصر الأساسية التي يجب تضمينها في عقد الإيجار وفقًا لقانون الإيجار التابع لمؤسسة التنظيم العقاري في دبي.

تكوين العقد

يجب أن يكون عقد الإيجار مكتوباً وموقعاً من قبل كل من المالك والمستأجر، وأن ينص العقد بوضوح على شروط الإيجار، مثل مبلغ الإيجار، وجدول الدفع، ومدة الإيجار، وفترة الإشعار بإنهاء العقد، على أن يتفق الطرفان على شروط عقد الإيجار قبل التوقيع عليه.

بنود إلزامية

يتطلب قانون الإيجار التابع لمؤسسة التنظيم العقاري في دبي إدراج بنود معينة في عقد الإيجار. هذه الشروط إلزامية، ويجب تضمينها في العقد، وبعض الشروط الإلزامية تشمل:

• مبلغ الإيجار وجدول الدفع
• مدة الإيجار
• فترة الإخطار بالإنهاء
• مبلغ وديعة التأمين وشروط الإرجاع
• مسؤوليات الصيانة للمالك والمستأجر

ومن الضروري ملاحظة أن أي شروط تتعارض مع قانون الإيجار التابع لمؤسسة التنظيم العقاري في دبي ستعتبر لاغية وباطلة.

تسجيل إيجاري

 يمثل إيجاري نظام تسجيل يستخدم لتسجيل عقود الإيجار في دبي، ومن الضروري تسجيل جميع عقود الإيجار لدى إيجاري، وتتضمن عملية التسجيل تقديم عقد الإيجار والمستندات الأخرى المطلوبة إلى إيجاري، وبمجرد اكتمال التسجيل، سيصدر النظام رقم تسجيل فريد لعقد الإيجار.

التزامات المالك والمستأجر

مسؤوليات المالك

بموجب قانون الإيجار التابع لمؤسسة التنظيم العقاري في دبي، يتعين على الملاك الوفاء بالعديد من الالتزامات. ويتعين عليهم تزويد المستأجر بممتلكات آمنة ونظيفة صالحة للسكن. ويجب على الملاك أيضًا التأكد من أن العقار في حالة جيدة وخال من أي عيوب قد تسبب ضررًا للمستأجر. إضافة إلى ذلك، فعليهم صيانة العقار وإجراء الإصلاحات عند الضرورة.

والملاك مسؤولون أيضًا عن تسجيل عقد الإيجار لدى مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) كذلك تقديم المستندات اللازمة ومعلومات المستأجر لكل عقد، بالإضافة إلى توثيق عقد الإيجار لدى مؤسسة التنظيم العقاري.

واجبات المستأجر

يتعين على المستأجرين أيضًا الوفاء بواجبات معينة بموجب قانون الإيجار التابع لمؤسسة التنظيم العقاري في دبي، ويجب عليهم دفع الإيجار في الوقت المحدد وبالكامل، ولا يمكنهم حجز الإيجار لأي سبب من الأسباب.

كما يتحمل المستأجرون أيضًا مسؤولية الحفاظ على نظافة العقار، وفي حالة جيدة، وعليهم عدم إجراء أي تعديلات أو تغييرات على العقار دون إذن المالك.

وينبغي على المستأجرين أيضًا السماح للمالك بالوصول إلى العقار لإجراء الصيانة والإصلاحات، والإبلاغ عن أي عيوب أو أضرار للمالك في أسرع وقت ممكن، والتعاون مع المالك لحل أي مشاكل.

الودائع الأمنية ودفعات الإيجار

التعامل مع الودائع الأمنية

بموجب قانون الإيجار التابع لمؤسسة التنظيم العقاري في دبي، يمكن لأصحاب العقارات أن يطلبوا من المستأجرين تقديم وديعة تأمين في بداية عقد الإيجار، ويهدف مبلغ التأمين إلى تغطية أي ضرر يلحق بالممتلكات بسبب المستأجر، أو أي إيجار أو رسوم غير مدفوعة، وعادةً ما يعادل مبلغ وديعة التأمين إيجار شهر واحد، ولكن لا يوجد حد محدد للمبلغ.

كما يتعين على الملاك توثيق عقد الإيجار لدى مؤسسة التنظيم العقاري وتقديم المستندات ومعلومات المستأجر لكل عقد (إيجار أو تجديد)، إضافة إلى الالتزام أيضًا بإعادة مبلغ وديعة التأمين إلى المستأجر في نهاية عقد الإيجار، بشرط عدم حدوث أي ضرر للعقار ودفع جميع الإيجار والرسوم بالكامل.

إذا كان هناك نزاع بين المالك والمستأجر بشأن مبلغ التأمين، فيمكن للمستأجر تقديم شكوى إلى مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي (RDC) التابع لمؤسسة التنظيم العقاري (RERA)، وسيقوم مركز فض النزاعات بتعيين مدير حالة للتوسط بين الطرفين سعياً إلى التوصل إلى تسوية.

مبلغ الإيجار والمدفوعات

بموجب قانون الإيجار التابع لمؤسسة التنظيم العقاري في دبي، يجب على المستأجر سداد دفعات الإيجار في دبي في تاريخ الاستحقاق، ولا يجوز للمستأجر إجراء أي صيانة أو ترميم أو تغيير في العقار ما لم يسمح المالك بذلك، وعادة ما يتم الاتفاق على مبلغ الإيجار بين المالك والمستأجر قبل بدء عقد الإيجار، ولا يوجد حد محدد لمبلغ الإيجار.

وفي حالة وجود أي نزاع بشأن مبلغ الإيجار أو الدفعات، يمكن للمستأجر تقديم شكوى إلى مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي (RDC) التابع لمؤسسة التنظيم العقاري (RERA)، وسيقوم مركز فض النزاعات بتعيين مدير حالة للتوسط بين الطرفين سعياً إلى التوصل إلى تسوية.

ومن الضروري للمستأجرين متابعة دفعات الإيجار والتأكد من دفعها في الوقت المحدد، ويمكن أن يؤدي التأخر في دفع الإيجار إلى فرض عقوبات وإجراءات قانونية من قبل المالك. بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يكون المستأجرون على علم بأي رسوم أو ضرائب مرتبطة بالإيجار، مثل رسوم الخدمة أو ضرائب البلدية، والتأكد من دفعها بالكامل، وفي الوقت المحدد.

لوائح زيادة الإيجار وتجديده

وضعت مؤسسة التنظيم العقاري في دبي لوائح محددة لزيادة الإيجار وتجديد عقود الإيجار، وتهدف هذه اللوائح إلى حماية حقوق كل من الملاك والمستأجرين والتأكد من أن سوق الإيجار في دبي يظل عادلاً وشفافًا.

حساب زيادة الإيجار

أنشأت مؤسسة التنظيم العقاري حاسبة للإيجار يمكن لأصحاب العقارات استخدامها لحساب الحد الأقصى للمبلغ الذي يمكنهم زيادة الإيجار به، وتأخذ الآلة الحاسبة في الاعتبار عوامل مختلفة مثل معدل الإيجار الحالي وعمر العقار وموقع العقار، كما يُحدد الحد الأقصى لنسبة زيادة الإيجار بناءً على مقدار سعر الإيجار الحالي أقل من متوسط ​​سعر السوق.

11%-20% أقل من القيمة السوقية: 5% كحد أقصى لزيادة الإيجار.

21%-30% أقل من القيمة السوقية: 10% كحد أقصى لزيادة الإيجار.

ومن الضروري ملاحظة أنه لا يمكن لأصحاب العقارات زيادة الإيجار بأكثر من 10% بأي حال من الأحوال، كما يجب على الملاك تقديم إشعار للمستأجرين قبل 90 يومًا من تاريخ تجديد العقد إذا كانوا يعتزمون زيادة الإيجار.

عملية التجديد

عملية تجديد عقد الإيجار في دبي واضحة ومباشرة، حيث يتفق المستأجر والمالك على سعر الإيجار وشروط العقد الأخرى قبل تاريخ التجديد، وإذا قرر المستأجر عدم تجديد العقد، فيجب عليه تقديم إشعار للمالك قبل 90 يومًا من تاريخ انتهاء العقد.

ومن الجدير بالذكر أنه لا يجوز للملاك إصدار أكثر من عقد واحد لنفس العقار ولشخص أو جهة واحدة فقط. 

بالإضافة إلى ذلك، يجب على المالك توثيق عقد الإيجار لدى مؤسسة التنظيم العقاري وتقديم المستندات ومعلومات المستأجر لكل عقد (إيجار أو تجديد).

ومن خلال اتباع هذه اللوائح، يمكن للمالكين والمستأجرين التأكد من أن عقود الإيجار الخاصة بهم عادلة وشفافة، وأنهم محميون بموجب القانون.

إنهاء عقد الإيجار

شروط الإخلاء

يحق لأصحاب العقارات إخلاء المستأجرين في ظل ظروف معينة، فإذا خالف المستأجر أيًا من شروط وأحكام عقد الإيجار، فيمكن للمالك إصدار إشعار للمستأجر لإخلاء العقار، كما تعتمد فترة الإشعار بالإخلاء على نوع عقد الإيجار وسبب الإنهاء. 

وبالنسبة لعقود الإيجار محددة المدة، من المتوقع أن يخلي المستأجر المبنى بحلول تاريخ انتهاء العقد، وفي عقود الإيجار القابلة للتجديد، يجب على المالك تقديم فترة إشعار لا تقل عن 90 يومًا قبل الإخلاء.

فيما يلي بعض الشروط التي يمكن بموجبها للمالك إخلاء المستأجر في دبي:

• عدم دفع الإيجار
• تأجير العقار من الباطن دون إذن المالك
• استخدام العقار في أنشطة غير قانونية
• إتلاف الممتلكات أو التسبب في إزعاج الجيران
• مخالفة أي من شروط وأحكام عقد الإيجار

  الإنهاء المبكر

يحق للمستأجرين في دبي إنهاء عقد الإيجار مبكرًا، وينبغي عليهم تقديم إشعار إلى المالك، كما تعتمد فترة الإشعار للإنهاء المبكر على نوع عقد الإيجار وسبب الإنهاء، وبالنسبة لعقود الإيجار محددة المدة، يمكن للمستأجر إنهاء العقد مبكرًا عن طريق تقديم إشعار للمالك قبل 90 يومًا على الأقل من تاريخ انتهاء الصلاحية، وفي عقود الإيجار المتجددة، يجب على المستأجر تقديم فترة إشعار لا تقل عن 90 يومًا قبل إنهاء العقد مبكرًا.

إذا أنهى المستأجر العقد مبكرًا، فقد يُطلب منه دفع غرامة للمالك، وعادة ما يكون مبلغ الغرامة نسبة مئوية من الإيجار المتبقي المستحق بموجب العقد، كما يمكن التفاوض على مبلغ الغرامة بين المستأجر والمالك.

ويجب على المستأجرين الذين ينهون عقد الإيجار مبكرًا التأكد من ترك العقار في حالة جيدة، ويجب عليهم تنظيف العقار وإصلاح أي أضرار حدثت في أثناء فترة إيجارهم، فإذا فشل المستأجر في ترك العقار في حالة جيدة، يمكن للمالك خصم تكلفة الإصلاحات من وديعة التأمين الخاصة بالمستأجر.

حل النزاعات

عند حل النزاعات بين الملاك والمستأجرين في دبي، ينص قانون الإيجار التابع لمؤسسة التنظيم العقاري في دبي على طريقتين رئيسيتين: تسوية المنازعات الإيجارية والمحكمة الخاصة لمنازعات الإيجار.

تسوية المنازعات الإيجارية

يمثل مركز تسوية المنازعات الإيجارية (RDSC) نظام قضائي متخصص أنشأته دائرة الأراضي والأملاك في دبي للتعامل مع المنازعات الإيجارية وإجراءات التوفيق، بهدف ضمان الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي مع دعم النمو المستدام للقطاع العقاري في دبي.

ويوفر مركز تسوية المنازعات الإيجارية للأطراف إمكانية مراجعة سجل قضايا الإيجار للطرف الآخر ضمن نظام مركز فض المنازعات الإيجارية قبل إبرام عقد الإيجار، ويساعد هذا على منع نشوء النزاعات في المقام الأول.

وفي حالة نشوء نزاع، يمكن للمستأجر أو المالك تقديم نزاع إيجاري في دبي إلى مركز تسوية المنازعات الإيجارية. 

ويقدم مركز تسوية المنازعات الإيجارية مجموعة من الخدمات، مثل الوساطة والتوفيق والتحكيم وقرارات RDSC ملزمة، ويجب على كلا الطرفين الالتزام بها.

المحكمة الخاصة للمنازعات الإيجارية

تعتبر المحكمة الخاصة للمنازعات الإيجارية وسيلة أخرى لحل المنازعات الإيجارية في دبي، وهي محكمة متخصصة تنظر في النزاعات بين الملاك والمستأجرين، كما تتمتع المحكمة بصلاحية إصدار أحكام وأوامر ملزمة يجب على الطرفين الالتزام بها.

وتعد المحكمة عملية رسمية أكثر من RDSC، حيث يجب أن يمثل الأطراف محامٍ، وتتبع المحكمة قواعد الإثبات والإجراءات المطبقة في محاكم دبي.

التعديلات القانونية والأحكام الإضافية

التعديلات الأخيرة على القانون

خضع قانون الإيجارات في دبي لعدة تعديلات على مر السنين، كان آخرها المرسوم رقم (43) لسنة 2013. وقد أدخل المرسوم عدداً من التغييرات على القانون، منها ما يلي:

يتعين على الملاك تزويد المستأجرين بنسخة من شهادة تسجيل إيجاري خلال 10 أيام من تاريخ بدء العقد.

 إذا أخل المستأجر بشروط العقد، فيمكن للمالك الآن إنهاء العقد دون الحاجة إلى الحصول على أمر من المحكمة. 

يُطلب من الملاك إعادة مبلغ التأمين إلى المستأجر خلال 14 يومًا من تاريخ انتهاء العقد، بشرط عدم وجود أضرار أو دفعات مستحقة.

وقد أُجريت هذه التعديلات لتوفير حماية أكبر للمستأجرين ولضمان امتثال الملاك لالتزاماتهم بموجب القانون.

الأسئلة الشائعة 

ما هي شروط زيادة الإيجار قانونياً بموجب قانون الإيجار في دبي؟

يسمح قانون الإيجار في دبي لأصحاب العقارات بزيادة الإيجار سنوياً، بشرط أن يكون الإيجار الحالي أقل بنسبة 11٪ على الأقل من متوسط ​​الإيجار للعقارات المماثلة في نفس المنطقة، ويكون الحد الأقصى المسموح به لزيادة الإيجار هو 5% من الإيجار الحالي، كما يجب على المالك تقديم إشعار كتابي بزيادة الإيجار قبل 90 يومًا على الأقل من نهاية عقد الإيجار.

كيف يصدر المالك إشعار الإخلاء المناسب وفقًا للوائح مؤسسة التنظيم العقاري؟

إذا رغب المالك في إخلاء المستأجر، فيجب عليه تقديم إشعار كتابي بالإخلاء قبل 12 شهرًا على الأقل من نهاية عقد الإيجار. 

كما يجب توضيح الإشعار لسبب الإخلاء والتاريخ الذي يجب على المستأجر فيه إخلاء العقار، وإذا لم يقم المستأجر بإخلاء العقار في الميعاد المحدد، يجوز للمالك رفع دعوى لدى مركز تسوية المنازعات الإيجارية.

ما هي الحقوق التي يتمتع بها المستأجرون في دبي وفقاً لأحدث تشريعات الإيجار؟

يتمتع المستأجرون في دبي بالعديد من الحقوق وفق أحدث تشريعات الإيجار، بما في ذلك الحق في:

• الحصول على عقد إيجار مكتوب
• طلب الإصلاحات والصيانة من المالك
• الخصوصية والأمن في ممتلكاتهم المستأجرة
• تجديد عقد الإيجار في نهاية المدة
• الطعن في أي زيادة في الإيجار أو إشعار الإخلاء الصادر عن المالك

ما هي إجراءات إنهاء عقد الإيجار مبكراً في دبي؟

إذا رغب المالك أو المستأجر في إنهاء عقد الإيجار قبل نهاية المدة، فيجب عليهم تقديم إشعار كتابي بالإنهاء قبل 90 يومًا على الأقل من تاريخ الإنهاء المطلوب، كما يجب أن يوضح الإشعار سبب الإنهاء المبكر والتاريخ الذي يجب على المستأجر فيه إخلاء العقار. 

وإذا لم يقم المستأجر بإخلاء العقار في الميعاد المحدد، يجوز للمالك رفع دعوى لدى مركز تسوية المنازعات الإيجارية.

كيف تعمل حاسبة زيادة الإيجارات من مؤسسة التنظيم العقاري؟

حاسبة زيادة الإيجار التابعة لمؤسسة التنظيم العقاري هي أداة عبر الإنترنت تساعد الملاك والمستأجرين على تحديد الحد الأقصى المسموح به لزيادة الإيجار لعقار معين. 

وتأخذ الآلة الحاسبة في الاعتبار الإيجار الحالي، ومتوسط ​​الإيجار للعقارات المماثلة في نفس المنطقة، وطول الفترة الزمنية منذ آخر زيادة في الإيجار.

ما هي آثار القانون رقم (26) لسنة 2007 والقانون رقم (33) لسنة 2008 على المؤجرين والمستأجرين؟

القانون رقم (26) لسنة 2007 والقانون رقم (33) لسنة 2008 هما القانونان الأساسيان اللذان يحكمان العلاقات بين المالك والمستأجر في دبي. 

وتحدد هذه القوانين حقوق ومسؤوليات الملاك والمستأجرين، بما في ذلك إجراءات زيادة الإيجارات والإخلاء وحل النزاعات. 

كما يجب على الملاك والمستأجرين الالتزام بهذه القوانين، وقد يؤدي عدم القيام بذلك إلى اتخاذ إجراء قانوني.

منصة وكلاء دبي المعتمدين العقارية

تتجاوز IDX تبادل البيانات عبر الإنترنت؛ بل تحوّل العاملين في مجال العقارات إلى شركاء، ذلك من خلال منح الإذن لعرض القوائم العقارية واتصالها ببعضها البعض، حيث إنشاء المشاركين لشبكة واسعة من المنصات المترابطة، مما يضمن وصولاً أكثر شمولاً لقوائم العقارات.