تُعرف دبي بالمدينة الشهيرة بأسلوب الحياة الفاخر وبعقاراتها الراقية، ولكن مع ارتفاع تكاليف المعيشة، يختار الكثير من الأشخاص استئجار العقارات عوضاً عن شرائها، كما يعد تجديد عقود الإيجار أمرًا منتشراً في دبي، ويحتاج كل من الملاك والمستأجرين إلى فهم الإطار القانوني والاعتبارات العملية التي تحكم تجديد عقود الإيجار الخاصة بهم.
الإطار القانوني الذي يحكم تجديد عقود الإيجار
تخضع تجديدات عقود الإيجار في دبي لقانون الإيجار، الذي قُدم في عام 2007، وعُدل بموجب القانون رقم 33 لعام 2008. وسيقدم هذا القسم نظرة ثاقبة للإطار القانوني الذي يحكم تجديد عقود الإيجار في دبي.
فهم القانون رقم 26 لسنة 2007
القانون رقم 26 لسنة 2007، المعروف أيضًا باسم قانون الإيجار، يمثل التشريع الأساسي الذي يحكم اتفاقيات الإيجار في دبي، وينظم العلاقة بين الملاك والمستأجرين، ويحدد حقوق والتزامات كل طرف. وينطبق القانون على جميع أنواع عقود الإيجار، مثل عقود الإيجار التجارية والسكنية.
بموجب قانون الإيجار، يحق للمستأجرين تجديد عقود الإيجار عند انتهاء صلاحيتها، وهذا الحق تلقائي، ويتعين على أصحاب العقارات تجديد عقد الإيجار ما لم يكن لديهم سبب وجيه لعدم القيام بذلك، كما يحدد القانون أيضًا إجراءات تجديد عقود الإيجار، مثل فترة الإخطار وشروط التجديد.
تعديلات بموجب القانون رقم 33 لسنة 2008
أدخل القانون رقم 33 لسنة 2008 عدة تعديلات على قانون الإيجار، الذي ينظم اتفاقيات الإيجار في دبي. وكان أحد أهم التغييرات إدخال عقد إيجار قياسي إلزامي، والذي يحدد شروط وأحكام اتفاقيات الإيجار.
أدخلت التعديلات أيضًا مفهومًا جديدًا للسياسة العامة، والذي يسمح لمؤسسة التنظيم العقاري (هيئة التنظيم العقاري) ودائرة الأراضي والأملاك في دبي بالتدخل في اتفاقيات الإيجار التي تعتبر مخالفة للسياسة العامة، ليشمل ذلك الاتفاقيات غير العادلة أو التمييزية تجاه المستأجرين.
عملية التجديد وفترة الإشعار
عند تجديد عقد الإيجار في دبي، ينبغي على المستأجرين والملاك اتباع عملية محددة والالتزام بمتطلبات إشعار معينة. سيقدم هذا القسم نظرة عامة على عملية التجديد وفترة الإشعار، مثل إصدار واستلام إشعارات التجديد وبنود التجديد التلقائي.
إصدار واستلام إشعارات التجديد
يتطلب قانون دبي من المستأجرين إصدار إشعار تجديد إلى مالك العقار قبل 90 يومًا على الأقل من نهاية مدة الإيجار، على أن يُصدر هذا الإشعار عن طريق البريد المسجل أو عن طريق كاتب العدل للتأكد من تسليمه واستلامه من قبل المالك، وإذا فشل المستأجر في إصدار إشعار التجديد خلال الإطار الزمني المحدد، فسيتم إنهاء عقد الإيجار تلقائيًا في نهاية مدة الإيجار.
عند استلام إشعار التجديد، يحق للمالك قبول طلب التجديد أو رفضه، وإذا قبل المالك طلب التجديد، فيجب عليه إصدار عقد إيجار جديد يعكس الشروط والأحكام المتفق عليها، وإذا رفض المالك طلب التجديد، فيجب على المستأجر إخلاء العقار في نهاية مدة الإيجار.
بنود التجديد التلقائي
تتضمن بعض اتفاقيات الإيجار بنود التجديد التلقائي، مما يعني تجديد عقد الإيجار تلقائيا لفترة زمنية محددة في نهاية مدة الإيجار، وفي مثل هذه الحالات، ينبغي على المستأجر إصدار إشعار بإنهاء عقد الإيجار قبل 90 يومًا على الأقل من نهاية مدة الإيجار. وإذا فشل المستأجر في إصدار الإشعار خلال الإطار الزمني المحدد، فسيتم تجديد عقد الإيجار تلقائيًا للفترة المحددة.
ومن الضروري للمستأجرين مراجعة اتفاقيات الإيجار بعناية لتحديد ما إذا كانت تتضمن شروط التجديد التلقائي وفهم متطلبات الإشعار لإنهاء عقد الإيجار، كما يمكن أن يؤدي عدم الامتثال لمتطلبات الإشعار إلى نزاعات قانونية وعقوبات مالية.
حقوق وواجبات
عند تجديد عقود الإيجار في دبي، يتمتع كل من الملاك والمستأجرين بحقوق والتزامات معينة، وفيما يلي بعض النقاط الأساسية التي تحتاج إلى معرفتها:
حقوق المالك
- يحق للمالك رفض تجديد عقد الإيجار. ومع ذلك، إذا لم يقدم المالك سببًا وجيهًا لرفض تجديد عقد الإيجار، يجوز للمستأجر تقديم نزاع إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD).
- إذا أراد المالك زيادة الإيجار عند التجديد، فيجب عليه تقديم إشعار للمستأجر قبل 90 يومًا على الأقل،
ويجب ألا تتجاوز الزيادة 20% من قيمة الإيجار القائم. - إذا رغب المالك في إخلاء المستأجر، فيجب عليه الحصول على أمر إخلاء من دائرة الأراضي والأملاك في دبي، ولا يمكن الحصول على أمر الإخلاء إلا إذا خرق المستأجر شروط عقد الإيجار، أو إذا كان لدى المالك سبب وجيه للإخلاء (مثل الرغبة في هدم أو إعادة بناء العقار أو بيع العقار).
حقوق المستأجر
- يحق للمستأجر تجديد عقد الإيجار عند انتهاء مدته، ومع ذلك، إذا رفض المالك تجديد عقد الإيجار، يجوز للمستأجر تقديم نزاع إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
- إذا أراد المستأجر إخلاء العقار عند انتهاء عقد الإيجار، فيجب عليه تقديم إشعار للمالك قبل 90 يومًا على الأقل.
- إذا أراد المالك إخلاء المستأجر، فيجب عليه الحصول على أمر إخلاء من دائرة الأراضي والأملاك في دبي. لا يمكن الحصول على أمر الإخلاء إلا إذا خرق المستأجر شروط عقد الإيجار، أو إذا كان لدى المالك سبب وجيه للإخلاء (مثل الرغبة في هدم أو إعادة بناء العقار أو بيع العقار).
- إذا أراد المالك أن يوفر للمستأجر سكناً مجانياً أو عقاراً بديلاً مناسباً، يحق للمستأجر رفض العرض. ومع ذلك، إذا رفض المستأجر العرض، يجوز للمالك رفع نزاع إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
حل النزاعات
يعد حل النزاعات جانبًا هاماً في تجديد عقود الإيجار في دبي، ومن الضروري معرفة المستأجرين وأصحاب العقارات حقوقهم والتزاماتهم لتجنب النزاعات. إذا نشأ نزاع، فهناك العديد من الكيانات التي يمكنها المساعدة على حله.
دور مركز تسوية المنازعات الإيجارية
يمثل مركز تسوية المنازعات الإيجارية (RDC) نظام قضائي متخصص يتعامل مع المنازعات الإيجارية وإجراءات التوفيق لضمان الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي مع دعم النمو المستدام للإمارة. تأسس بموجب المرسوم رقم (26) لسنة 2013 الصادر عن حاكم دبي صاحب السمو محمد بن راشد آل مكتوم، ليهدف إلى تسوية المنازعات الإيجارية بين الملاك والمستأجرين بطريقة سريعة وفعالة وعادلة.
وفي حالة نشوء نزاع، يمكن لأي من الطرفين رفع قضية إلى مركز فض النزاعات، ليحدد موعد لجلسة استماع وإصدار الحكم في غضون 15 يومًا. والحكم ملزم ويمكن تنفيذه من قبل محاكم دبي، كما يوفر مركز فض المنازعات الإيجارية للأطراف إمكانية مراجعة سجل قضايا الإيجار للطرف الآخر ضمن نظام مركز فض المنازعات الإيجارية قبل إبرام عقد الإيجار.
التعامل مع حاسبة الإيجار بمؤسسة التنظيم العقاري
أصدرت مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) مؤشر الإيجارات لتنظيم واستقرار سوق الإيجارات في دبي، ليكون دليل لمساعدة الملاك والمستأجرين على تحديد الحد الأقصى لزيادة الإيجار التي يمكن تطبيقها على العقار في وقت التجديد، ويستند إلى متوسط أسعار الإيجار للعقارات المماثلة في نفس المنطقة.
ويُحدث مؤشر إيجارات مؤسسة التنظيم العقاري سنويًا على موقع مؤسسة التنظيم العقاري، حيث يمكن للملاك والمستأجرين استخدام حاسبة الإيجار الخاصة بمؤسسة التنظيم العقاري لحساب الحد الأقصى لزيادة الإيجار التي يمكن تطبيقها على العقار، وإذا حاول المالك زيادة الإيجار بما يتجاوز الحد الأقصى المسموح به، فيمكن للمستأجر تقديم شكوى إلى مؤسسة التنظيم العقاري.
الاعتبارات المالية
عند تجديد عقود الإيجار في دبي، فإن الاعتبارات المالية تكون دائمًا في مقدمة اهتمامات كل من الملاك والمستأجرين. فيما يلي بعض العوامل المهمة التي يجب وضعها في الاعتبار:
زيادات الإيجار
يتميز سوق الإيجار في دبي بقدرة تنافسية عالية، ويبحث الملاك دائمًا عن طرق لزيادة أرباحهم إلى الحد الأقصى. أحد الطرق للقيام بذلك هي زيادة الإيجار عندما يكون عقد الإيجار جاهزًا للتجديد. ومع ذلك، يجب أن يدرك المستأجرون أن ثمة حدودًا قصوى للإيجارات لمنع أصحاب العقارات من رفع الإيجارات.
ووفقًا لقانون دبي، لا يمكن للمالكين زيادة الإيجار إلا بحد أقصى 20% إذا كان الإيجار الحالي أقل من 25% من متوسط الإيجار للعقارات المماثلة في نفس المنطقة، وإذا كان الإيجار الحالي أقل من المتوسط بأكثر من 25%، فيمكن للمالك زيادة الإيجار بنسبة تصل إلى 5%.
الودائع الأمنية وشروط الدفع
ثمة اعتبار مالي آخر عند تجديد عقد الإيجار في دبي وهو مبلغ التأمين، حيث يُسمح للملاك بطلب وديعة تأمين من المستأجرين، والتي تساوي عادة إيجار شهر واحد، وتهدف هذه الوديعة إلى تغطية أي أضرار أو إيجار غير مدفوع في نهاية عقد الإيجار.
ويجب أن يكون المستأجرون أيضًا على دراية بشروط الدفع عند تجديد عقد الإيجار، فمن الضروري التفاوض على جدول دفع يناسب كلا الطرفين، حيث إن عدم سداد الدفعات يؤدي إلى فرض عقوبات وحتى الإخلاء.
حالات خاصة في تجديد عقد الإيجار
يخضع تجديد عقد الإيجار في دبي لقانون المالك والمستأجر في دبي، وفي حين أن تجديد عقد الإيجار عادة ما يكون تلقائياً، إلا أن ثمة حالات خاصة حيث يمكن للمالك الاعتراض على تجديد عقد الإيجار، ومن ثم يطلب إخلاء المستأجر عند انتهاء عقد الإيجار.
أغراض الهدم وإعادة الإعمار
إذا كان المالك ينوي هدم العقار لأغراض إعادة الإعمار، فيمكنه الاعتراض على تجديد عقد الإيجار، وفي مثل هذه الحالات، ينبغي على المالك تقديم دليل على نيته هدم العقار، ويجب إعطاء المستأجر إشعارًا كافيًا قبل انتهاء عقد الإيجار.
التجديد أو الصيانة الشاملة
إذا كان العقار يحتاج إلى تجديد أو صيانة شاملة، فيمكن للمالك الاعتراض على تجديد عقد الإيجار، وفي مثل هذه الحالات، ينبغي على المالك تقديم تقرير فني يتضمن تفاصيل أعمال الصيانة أو التجديد المطلوبة، ويجب إعطاء المستأجر إشعاراً كافياً قبل انتهاء عقد الإيجار.
استرداد الممتلكات للاستخدام الشخصي
إذا كان المالك ينوي استرداد العقار للاستخدام الشخصي، فيمكنه الاعتراض على تجديد عقد الإيجار، وفي مثل هذه الحالات، ينبغي على المالك تقديم دليل على نيته في استرداد العقار، ويجب إعطاء المستأجر إشعارًا كافيًا قبل انتهاء عقد الإيجار.
الأسئلة الشائعة
ما هي متطلبات تجديد عقد الإيجار في دبي؟
لتجديد عقد الإيجار في دبي، يتعين على المستأجر تقديم نسخة من بطاقة الهوية الإماراتية، ونسخة من عقد الإيجار الحالي، ونسخة من تسجيل إيجاري السابق، وقد يطلب المالك أيضًا وثائق إضافية، مثل إثبات الدخل أو الوظيفة.
ما هي الرسوم المرتبطة بتجديد عقد الإيجار في دبي؟
تعتمد رسوم تجديد عقد الإيجار في دبي على نوع العقار ومدة عقد الإيجار، وتفرض دائرة الأراضي والأملاك في دبي رسماً قدره 4% من الإيجار السنوي لعقد الإيجار لمدة عام، و5% لعقد الإيجار لمدة عامين. بالإضافة إلى ذلك، قد تكون هناك رسوم أخرى مرتبطة بعملية التجديد، مثل رسوم الخدمة والضرائب.
كيف يمكنني تجديد عقد الإيجار الخاص بي عبر الإنترنت في دبي؟
يمكن للمستأجر تجديد عقد الإيجار إلكترونياً من خلال نظام إيجاري التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي. وللقيام بذلك، ينبغي عليهم تسجيل الدخول إلى النظام باستخدام بطاقة الهوية الإماراتية، وتحميل المستندات المطلوبة، ودفع رسوم التجديد عبر الإنترنت، وبمجرد الموافقة على التجديد، سيحصل المستأجر على شهادة تسجيل إيجاري جديدة.
ما هي التكلفة النموذجية لتجديد عقد الإيجار في دبي؟
تختلف تكلفة تجديد عقد الإيجار في دبي حسب نوع العقار ومدة عقد الإيجار، بشكل عام، تعادل تكلفة التجديد 4-5% من الإيجار السنوي، بالإضافة إلى أي رسوم أو ضرائب إضافية.
هل من الممكن لمالك العقار رفض تجديد عقد الإيجار في دبي؟
نعم، يمكن للمالك رفض تجديد عقد الإيجار في دبي إذا كان لديه سبب وجيه للقيام بذلك، مثل عدم دفع الإيجار أو الإخلال بالعقد. ومع ذلك، ينبغي عليهم تقديم إشعار للمستأجر قبل 90 يومًا على الأقل من انتهاء العقد.
ما هي خطوات تسجيل أو تجديد إيجاري في دبي؟
لتسجيل أو تجديد عقد إيجاري في دبي، ينبغي على المستأجر أولاً تسجيل الدخول إلى نظام إيجاري التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي باستخدام بطاقة الهوية الإماراتية. ويجب عليهم بعد ذلك تحميل المستندات المطلوبة، مثل عقد الإيجار وبطاقة الهوية الإماراتية، ودفع رسوم التسجيل أو التجديد عبر الإنترنت، وبمجرد الموافقة على الطلب، سيحصل المستأجر على شهادة تسجيل إيجاري، وهي شهادة مطلوبة لجميع عقود الإيجار في دبي.
منصة وكلاء دبي المعتمدين العقارية
تتجاوز IDX تبادل البيانات عبر الإنترنت؛ بل تحوّل العاملين في مجال العقارات إلى شركاء، ذلك من خلال منح الإذن لعرض القوائم العقارية واتصالها ببعضها البعض، حيث إنشاء المشاركين لشبكة واسعة من المنصات المترابطة، مما يضمن وصولاً أكثر شمولاً لقوائم العقارات.
