تعتبر النزاعات العقارية في دبي قضايا معقدة وصعبة لكل من الملاك والمستأجرين. أنشأت دبي العديد من المنظمات للتعامل مع المنازعات العقارية، بما في ذلك مركز تسوية المنازعات العقارية التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD-ASC)، ومركز منازعات الإيجار (RDC)، والمحاكم العقارية في دبي. تقدم هذه المنظمات مجموعة متنوعة من أساليب حل النزاعات لمساعدة الأطراف على حل مشكلاتهم في الوقت المناسب وبطريقة فعالة من حيث التكلفة.
يمكن أن تكون النزاعات العقارية في دبي قضايا معقدة وصعبة لكل من الملاك والمستأجرين. أنشأت دبي العديد من المنظمات للتعامل مع المنازعات العقارية، بما في ذلك مركز تسوية المنازعات العقارية التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD-ASC)، ومركز منازعات الإيجار (RDC)، والمحاكم العقارية في دبي. تقدم هذه المنظمات مجموعة متنوعة من أساليب حل النزاعات لمساعدة الأطراف على حل مشكلاتهم في الوقت المناسب وبطريقة فعالة من حيث التكلفة.كما تختص محاكم دبي العقارية بالفصل في كافة المنازعات المتعلقة بالملكية باستثناء تلك المتعلقة بالممتلكات المشتركة.
تم إنشاء مركز منازعات الإيجار بموجب المرسوم رقم (26) لسنة 2013، وهو نظام محكمة نزاعات عقارية يعمل على حل قضايا الإيجار والملكية المشتركة من خلال نظام رقمي. كما تعتبر إدارة تسوية المنازعات العقارية في دائرة الأراضي والأملاك في دبي الجهة المختصة بحل المنازعات بين الأطراف ودياً ودون تكلفة. تقدم هذه الخدمة قبل إحالة القضية إلى القاضي.
فهم منازعات الملكية في دبي
المصطلحات الرئيسية وأصحاب المصلحة
يجب فهم بعض المصطلحات الأساسية وأصحاب المصلحة المشاركين في سوق العقارات قبل الحديث عن أنواع النزاعات العقارية
- العقارات: العقارات والأراضي و الممتلكات والمباني وغيرها من الأصول المستخدمة للأغراض السكنية والتجارية والصناعية.
- المستأجر: المستأجر هو فرد أو كيان يشغل عقارًا بموجب اتفاقية إيجار مع المالك.
- المالك: المالك هو مالك العقار المؤجر للمستأجر.
- سوق العقارات: شراء وبيع وتأجير العقارات و هذا سوق ديناميكي وتنافسي تحكمه قوانين ولوائح مختلفة.
أنواع المنازعات العقارية
يمكن أن تنشأ نزاعات الملكية في مجموعة متنوعة من المواقف .يلي بعض النزاعات العقارية الشائعة التي قد تنشأ في دبي:
نزاعات الإيجار:
تنشأ بين الملاك والمستأجرين حول قضايا مثل زيادة الإيجار، واتفاقيات الإيجار، وإصلاح العقارات وصيانتها. مركز دبي لتسوية المنازعات الإيجارية (RDSC) هو المحكمة المتخصصة في منازعات الإيجار.
نزاع على الملكية:
تنشأ بين طرفين أو أكثر يطالبون بملكية العقارات. يمكن أن يحدث هذا لعدة أسباب كسندات الملكية غير الواضحة، وقضايا الميراث. دائرة الأراضي والأملاك في دبي هي الهيئة التنظيمية التي تشرف على تسجيل ونقل الملكية في دبي.
نزاع البناء:
تنشأ بين أصحاب العقارات والمقاولين حول قضايا مثل عيوب البناء والتأخير وعدم دفع الرسوم. محاكم دبي ومركز دبي للتحكيم الدولي (DIAC) هما محكمتان يمكنها النظر في نزاعات البناء .
الإطار القانوني الذي يحكم نزاعات الملكية
المنظمات التي تلعب دورًا مهمًا في الإطار القانوني الذي يحكم حل هذه النزاعات هي دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وهيئة التنظيم العقاري، وقانون العقارات في دبي.
دائرة الأراضي والأملاك في دبي
دائرة الأراضي والأملاك في دبي مسؤولة عن تسجيل وحفظ سجلات جميع المعاملات العقارية في دبي، بما في ذلك المبيعات والإيجارات. في حالة وجود نزاع حول الملكية، تكون دائرة الأراضي والأملاك مسؤولة عن ضمان امتثال جميع الأطراف المعنية للقوانين واللوائح ذات الصلة.كما انها هي الهيئة الإدارية التي تشرف على جميع الأمور المتعلقة بالعقارات كما لها دور في تنظيم عقود الإيجار وضمان الالتزام بالقوانين ذات الصلة.
مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)
تشرف هيئة التنظيم العقاري على صناعة العقارات كما انها مسؤوله عن ضمان امتثال جميع المطورين والوسطاء والوكلاء للقوانين واللوائح ذات الصلة كما تقدم خدمات حل المنازعات بين المطورين والمشترين، و بين الملاك والمستأجرين العقارية.
قوانين دبي العقارية
قوانين العقارات في دبي تخضع لقانون دولة الإمارات العربية المتحدة رقم 26 لسنة 2007، و ذلك بصيغته المعدلة بالقانون رقم 33 لسنة 2008 . يحكم قانون الإيجار عقود الإيجار، وزيادة الإيجار، وحل النزاعات حقوق ومسؤوليات الملاك والمستأجرين.
آليات تسوية المنازعات
يمكن للأطراف الاختيار من بين عدة آليات لحل النزاعات و تضمن هذه الآليات التقاضي والتحكيم والوساطة ومركز المنازعات الإيجارية.
عملية التقاضي
هو الطريقة التقليدية لحل النزاعات ويتضمن قيام الأطراف باللجوء إلى المحكمة تتمتع المحاكم بالولاية القضائية على جميع النزاعات العقارية، باستثناء تلك المتعلقة بمركز دبي المالي العالمي أو المنطقة الحرة في دبي وورلد سنترال.
ونظرًا لأن التقاضي يمكن أن يستغرق وقتًا طويلاً ومكلفًا، يتم تشجيع الأطراف على النظر في آليات أخرى لتسوية المنازعات قبل اللجوء إلى التقاضي.
التحكيم والوساطة
التحكيم يعرض الطرفان نزاعهما على المحكم ويتفقان على أن المحكم سيتخذ قرارًا ملزمًا. في الوساطة، يعمل الطرفان مع طرف ثالث محايد للتوصل إلى حل مقبول للطرفين. و هي أسرع وأقل تكلفة من التقاضي . يعد مركز دبي للتحكيم الدولي الخيار الامثل لحل نزاعات الملكية من خلال التحكيم.
مركز منازعات الإيجار
هو نظام قضائي لحل المنازعات الإيجارية ونزاعات الملكية المشتركة . يسعى مركز التنمية الردية إلى حل النزاعات بسرعة وكفاءة من خلال الأنظمة الرقمية. لدى مركز منازعات الإيجار قسم للوساطة يهدف إلى حل النزاعات بين الملاك والمستأجرين قبل رفع الأمور إلى القاضي. تتراوح التكلفة من 15 ألف درهم إلى 35 ألف درهم.
دور التوثيق
يساعد التوثيق الصحيح في إثبات الحقائق والأدلة اللازمة لإثبات المطالبة ويمكن أن يساعد في منع نشوء النزاعات و حل المشكلات في الوقت المناسب وبطريقة فعالة.
أهمية التوثيق السليم
التأكد من أن جميع الوثائق ذات الصلة كاملة من أهم جوانب الوثائق. و تضمن الوثائق المتعلقة بالتسجيل وسندات الملكية وشهادات الإيجار وشروط الإيجار. و ايضا التأكد من أن جميع الأطراف المعنية تفهم بوضوح شروط العقد. ولا يساعد هذا في منع حدوث النزاعات فحسب، بل يساعد أيضًا في حلها بسرعة وسهولة أكبر في حالة حدوثها.
المستندات المطلوبة بشكل متكرر
تشمل المستندات ما يلي:
- سند الملكية
- شهادة إيجاري
- عقد الإيجار
- إيصالات الدفع
- دليل على تلف الممتلكات أو مشاكل الصيانة
- أي مراسلات تتعلق بالنزاع
ومن خلال التأكد من أن جميع هذه المستندات كاملة ودقيقة، يمكن للأطراف المشاركة في نزاعات الملكية ضمان أن يتم أخذ مطالباتهم على محمل الجد وحلها في الوقت المناسب وبطريقة فعالة.
الشروع في قضية نزاع على الممتلكات
من المهم معرفة الخطوات التي يجب اتخاذها لحل المشكلة. فيما يلي تعرف علي عملية رفع دعوى نزاع عقاري، و رفع دعوى قضائية وطلب المشورة القانونية.
رفع دعوى قضائية
الخطوة الأولى في رفع دعوى قضائية على الملكية هي تقديم شكوى إلى المحكمة المختصة. يتم التعامل مع المنازعات العقارية من قبل محكمة دبي العقارية أو مركز تسوية المنازعات الإيجارية .
و لتقديم مطالبة، يجب على المدعي تقديم شكوى مكتوبة إلى المحكمة. ويجب أن تتضمن الشكوى وصفاً تفصيلياً للنزاع والأطراف المعنية وأي أدلة ذات صلة.
وبعد تقديم الشكوى، ستنظر المحكمة في القضية وتصدر قرارًا. ويحدد أمر المحكمة الخطوات التالية في العملية، بما في ذلك أي جلسات استماع أو جلسات وساطة مطلوبة.
طلب المشورة القانونية
ويُنصح الأطراف المهتمة بطلب المشورة القانونية قبل الشروع في الإجراءات. يمكن لمحامي تقديم النصح بشأن أفضل طريقة للمضي قدمًا والمساعده في إعداد المستندات التي اللازمة لرفع دعوى قضائية.كما يمكن للمحامين أيضًا تمثيل مصالح الأطراف في المحكمة. و إذا لم يتمكن أحد الأطراف من تحمل تكاليف المحامي، فيمكن الحصول على المساعدة القانونية من الإدارة القانونية في دبي.
الجوانب المالية للمنازعات العقارية
غالبًا ما تشكل الجوانب المالية مصدر قلق كبير لكل من الملاك والمستأجرين عندما يتعلق الأمر بالنزاعات العقارية في دبي. إن فهم الرسوم والأضرار المعنية، وليس فقط ودائع التأمين والإيجارات المرتفعة، يمكن أن يساعد الأطراف على حل هذه النزاعات بشكل أكثر فعالية.
فهم الرسوم والأضرار
إذا قمت بتقديم شكوى إلى مركز تسوية المنازعات الإيجارية ، فستكون هناك رسوم تتراوح بين 15,000 درهم إماراتي إلى 35,000 درهم إماراتي. و قد يُطلب من المالك دفع رسوم الإدارة والتكاليف الأخرى المرتبطة بالعقار المعني. من ناحية اخري ، قد يكون المستأجرون مسؤولين عن الأضرار التي تلحق بالممتلكات بما يتجاوز البلى العادي. و في حالة خرق العقد أو انتهاك آخر للقانون، فقد يتم منح تعويضات عن الخسائر التي تكبدها أحد الطرفين.
الودائع الأمنية ورفعات الإيجار
يمكن استخدامها لتغطية الأضرار والإيجار غير المدفوع في نهاية عقد الإيجار. ومع ذلك، قد تنشأ نزاعات بشأن مبلغ الوديعة أو شروط إعادتها.
وبالمثل، يمكن أن تكون الزيادات في الإيجارات مصدرا للخلاف بين الملاك والمستأجرين، خاصة إذا اعتبرت الزيادات غير معقولة أو غير معقولة. وفي مثل هذه الحالات، قد يحتاج الطرفان إلى التفاوض أو طلب التدخل القانوني لحل النزاع.
التزامات المستأجر والمالك
الصيانة والإصلاحات
هناك التزامات معينة يجب على كل من المستأجرين والملاك الوفاء بها عندما يتعلق الأمر بالصيانة والإصلاحات. يتحمل المستأجرون مسؤولية الحفاظ على نظافة العقار فإذا قام المستأجر بإتلاف العقار، فيجب عليه إخطار المالك على الفور ودفع تكاليف الإصلاحات، بينما يتحمل الملاك مسؤولية الحفاظ على العقار في حالة جيدة من الاصلاح.فإذا كان العقار يحتاج إلى إصلاحات بسبب البلى العادي، فيجب على المالك إجراء الإصلاحات على نفقته الخاصة.
الإخلاء والإنهاء
لا تستطيع تنفيذ الإخلاء وإنهاء اتفاقيات الإيجار إلا في ظل ظروف معينة. فإذا لم يدفع المستأجر الإيجار لمدة 30 يومًا، يجوز للمالك تقديم إشعار لإنهاء عقد الإيجار. كما يمكن للمالك إنهاء عقد الإيجار إذا كان المستأجر يستخدم العقار في أنشطة غير قانونية. ولكن يجب على المالك إخطار المستأجر قبل إلغاء العقد
الحل البديل للنزاعات
تكون هذه الأساليب أقل رسمية وأقل تكلفة من إجراءات المحاكم التقليدية. حيث يتوفر للأطراف خيار حل نزاعاتهم من خلال طرق بديلة لحل النزاعات.
الوساطة والتوفيق
تضمن وجود طرف ثالث محايد يساعد الأطراف في الوصول إلى حل مقبول للطرفين. يقوم الوسيط أو الموفق بتسهيل التواصل والتفاوض بين الأطراف بدلاً من اتخاذ القرارات نيابة عنهم. و يقدم مركز تسوية المنازعات العقارية في دبي قسمًا للوساطة و تتراوح رسوم تقديم المطالبة من 15.000 درهم إلى 35.000 درهم حسب طبيعة المطالبة.
خيارات التسوية الودية
هو قيام الأطراف بالتفاوض على تسوية و ذلك بمساعدة ممثليهم القانونيين كما توفر دائرة الأراضي والأملاك في دبي خدمات الحل الودي للمنازعات العقارية. قد تختار الأطراف حل النزاعات من خلال التحكيم. يتضمن هذا الشكل من أشكال الحل البديل للنزاعات قيام طرف ثالث محايد بتقييم القضية واتخاذ قرار ملزم.
الأسئلة الشائعة
ما هي عملية رفع دعوى نزاع إيجاري في دبي؟
يتم حل المنازعات الإيجارية من خلال مركز تسوية المنازعات الإيجارية لتقديم مطالبة، يجب على المستأجر أو المالك التسجيل أولاً لدى مركز تسوية المنازعات الإيجارية ودفع الرسوم. بعد تقديم الطلب، يحضر الطرفان جلسة استماع حيث يقوم القاضي بالنظر في القضية واتخاذ القرار. إذا كان أي من الطرفين غير راضٍ عن القرار، فيمكنه الاستئناف أمام محكمة أعلى.
كيف يمكنني حل نزاع الإيجار وديًا في دبي؟
لدى مركز تسوية المنازعات الإيجارية قسم للوساطة يهدف إلى حل النزاعات بين الملاك والمستأجرين قبل إحالة القضايا إلى القاضي. إن عملية الوساطة يجب أن يوافق الطرفان على المشاركة فيها. وفي حالة التوصل إلى اتفاق، سيتم توثيقه وتوقيعه من قبل الطرفين.
ما هي تكاليف حل النزاع الإيجاري من خلال مؤسسة التنظيم العقاري؟
تتراوح تكلفة تقديم المطالبة إلى مركز تسوية المنازعات الإيجارية من 15.000 درهم إلى 35.000 درهم حسب طبيعة المطالبة. هذه الرسوم غير قابلة للاسترداد ويجب أن يدفعها الطرف الذي بدأ الإجراء.
كيف تساعد بوابة تسوية المنازعات الإيجارية في حل المنازعات الإيجارية؟
بوابة حل نزاعات المستأجرين هي منصة إلكترونية تديرها دائرة الأراضي والأملاك في دبي و توفر معلومات حول إجراءات تسوية المنازعات الإيجارية والقوانين التي تحكم المنازعات الإيجارية وتسمح للمستأجرين والملاك برفع المنازعات الإيجار ية إلكترونياً.
ما هي خطوات تقديم شكوى ضد وكيل عقاري في دبي؟
يجب على مقدم الشكوى أولاً التواصل مع هيئة التنظيم العقاري في دائرة الأراضي والأملاك وتقديم تفاصيل الشكوى. و ستقوم المؤسسة بالتحقيق واتخاذ الإجراء المناسب .
ما هي إجراءات تقديم شكوى ضد مالك عقار في دبي؟
يمكن للمستأجر تقديم شكوى إلى مركز دبي لتسوية منازعات الإيجار أو مؤسسة التنظيم العقاري اعتمادًا على طبيعة النزاع. ويجب أن تتضمن الشكوى معلومات تفصيلية عن الحادث والأدلة التي تدعم ادعاءاتها. و لكن أولاً يجب على المستأجر محاولة حل المشكلة مباشرة مع المالك.
اكتشف حلول IDX تداول البيانات عبر الانترنت مع منصة دبي العقارية Dubai MLS
تقنية IDX تداول البيانات عبر الانترنت هي تقنية تقدمها منصة دبي العقارية حيث تعمل علي مشاركة وعرض العقارات من قبل العاملين في سوق العقارات مما يزيد من تسويق علاماتهم التجارية ،و توفير كافة المعلومات للعميل لاتخاذ القرار .
