كيفية نقل ملكية عقار في دبي: دليل احترافي

تعتبر دبي وجهة جذابة لمشتري العقارات. وبفضل اقتصادها القوي وبيئة الأعمال الملائمة، أصبحت مركزاً للمعاملات العقارية. و الجدير بالذكر ان نقل ملكية العقارات في دبي عملية معقدة و لذلك يجب فهم المتطلبات والإجراءات القانونية واتباع القواعد .

 تشرف دائرة الأراضي والأملاك على المعاملات العقارية ولها دورًا رئيسياً في نقل الملكية و تنظيم معاملات الملكية حيث تحتفظ بقاعدة بيانات شاملة لجميع العقارات. كما يمكن لوكلاء العقارات والمحامين العقاريين تقديم مساعدة قيمة في فهم المتطلبات والإجراءات القانونية الخاصة بنقل الملكية.

 

 

فهم مشهد الملكية العقارية في دبي

 توجد أنواع مختلفة من العقارات والقواعد التي تنطبق علي مشهد ملكية العقارات. إن فهم وضع ملكية العقارات في دبي أمر مهم للغاية لأي شخص.

أنواع الملكية العقارية

 يوجد نوعان من ملكية العقارات : التملك الحر والتملك المستأجر.

•  ملكية التملك الحر: تسمح للمالك بامتلاك العقار والأرض التي يقيم عليها
• ملكية الإيجار: تسمح للمالك بالاحتفاظ بالعقار لفترة زمنية محدودة و بعدها يعود العقار إلى المالك.للمستثمرين الأجانب  حق امتلاك عقارات للتملك الحر في مناطق معينة،وفي مناطق أخرى لديه حق الإيجار.

مناطق التمليك الحر مقابل مناطق التأجير

 دبي تنقسم الي مناطق مملوكة ومناطق مستأجرة. و مناطق التملك الحر

عادةً تكون بتكلفة أعلى من مناطق التملك المستأجر، كما يجب التأكد من أن العقار يقع في منطقة مخصصة للتملك الحر للمستثمرين الأجانب الراغبين في نقل ملكية العقارات  أو الحصول على التصاريح اللازمة لامتلاك العقارات المؤجرة.

 

 

متطلبات الأهلية والنقل المسبق

 فيما يلي ثلاثة متطلبات أساسية قبل النقل والتي يجب أن تكون على دراية بها :

تحديد الأهلية للتحويل

الخطوة الأولى  هي تحديد ما إذا كان العقار يفي بمعايير النقل. حيث يشمل التحقق من حالة ملكية العقار والتأكد من عدم وجود مدفوعات مستحقة أو مشكلات قانونية ذات صلة. إذا كان هناك رهن عقاري على العقار،يجب إزالة الرهن قبل إجراء عملية النقل.

 

الحصول على شهادة عدم ممانعة

الخطوة التالية هي الحصول على شهادة عدم ممانعة وهي وثيقة تؤكد أنه لا يوجد أي اعتراض على نقل ملكية العقار وهذه الوثيقة مطلوبة لكل من العقارات المملوكة والمستأجرة.

 

تصفية المدفوعات المستحقة

الخطوة الاخيرة، يجب تسوية جميع المدفوعات المستحقة المتعلقة بالعقار قبل إجراء عملية النقل. يضمن هذا رسوم الخدمة وفواتير الخدمات والغرامات والغرامات غير المدفوعة.

 

 

الإطار القانوني لنقل الملكية

فهم قوانين العقارات في دبي

تم تصميم قوانين العقارات في دبي لحماية حقوق كل من المشترين والبائعين. ويتم تنظيمها من قبل هيئة الأراضي في دبي، وهي المسؤولة عن تنظيم القطاع العقاري و إجراء جميع المعاملات العقارية بشكل شفاف، كما يجب تسجيل جميع المعاملات العقارية  في دائرة الأراضي والأملاك في دبي. وهذا يضمن أن نقل الملكية معترف به قانونًا وأن المشتري هو المالك القانوني للعقار.

 

دور دائرة الأراضي والأملاك في دبي

تلعب دائرة الأراضي والأملاك في دبي دوراً هاماً في عملية نقل العقارات.

الخطوة الأولى في عملية نقل الأصول هي الحصول على شهادة عدم ممانعة من دائرة الأراضي والأملاك  حيث تؤكد هذه الشهادة  علي عدم وجود ديون مستحقة أو مشاكل قانونية مرتبطة بالعقار. بمجرد استلام شهادة عدم الممانعة، يمكن للمشتري والبائع متابعة عملية النقل.

بمجرد الانتهاء من نقل الملكية، سيقوم المكتب العقاري بإصدار شهادة ملكية باسم المشتري. يعتبر الفعل دليلًا قانونيًا على الملكية .

الخطوة الأخيرة هي تسجيل مبيعاتك لدى دائرة الأراضي والأملاك.

 

 

وثائق نقل الملكية

فيما بلي المستندات والخطوات المطلوبة لنقل ملكية العقارات .

المستندات المطلوبة لنقل الملكية

المستندات التالية مطلوبة لنقل ملكية العقارات في دبي:

• سند الملكية الأصلي
• نسخ من جوازات سفر المشتري والبائع.
• وثيقة التحقق من الهوية (الهوية الإماراتية أو رخصة القيادة)
• اتفاقية البيع
• شهادة عدم ممانعة (NOC) من المطور

يعتبر سند الملكية وثيقة مهمة  لأنه بمثابة الوثيقة الرسمية التي تؤكد نجاح نقل الملكية من البائع إلى المشتري.

 

صياغة اتفاقية البيع

 اتفاقية البيع هو وثيقة قانونية تحدد شروط نقل الملكية. لذلك يجب تتم صياغة الاتفاقية بدقة يجب أن يتضمن العقد تفاصيل مثل سعر الشراء وشروط الدفع والشروط التي يجب استيفاؤها قبل النقل.

 

التحقق من الهوية والملكية

 يجب على المشتري والبائع التحقق من هويتهما وملكيتهما للعقار قبل إجراء عملية النقل.  لذلك يجب على المشتري تقديم نسخة من جواز السفر ويجب على البائع تقديم الوثيقة الأصلية التي تؤكد الملكية.

 

 

 

الاعتبارات المالية

  من المهم مراعاة الآثار المالية المترتبة على الصفقة. فيما يلي مسألتين ماليتين مهمتين: حساب رسوم نقل الملكية والتكاليف ذات الصلة، وفهم التقييمات العقارية.

حساب رسوم التحويل والتكاليف ذات الصلة

الرسوم التي يجب أن تكون على علم بها تشمل:

رسوم النقل: يتم احتساب رسوم النقل بنسبة 4٪ من سعر بيع العقار ويتم دفعه إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي مقابل نقل ملكية عقار.

رسوم المعرفة: يتم احتساب العمولة بنسبة 0.25% من سعر بيع العقار. وهذه هي الرسوم المدفوعة مقابل خدمات مكتب الأراضي في دبي.

رسوم الابتكار:يتم احتساب العمولة بنسبة 0.25% من سعر بيع العقار. وهذه الرسوم مدفوعة مقابل خدمات دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

رسوم التسجيل: يتم احتساب مبلغ الرسوم على أساس سعر العقار. وهي الرسوم المدفوعة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي مقابل تسجيل نقل الملكية.

 

فهم تقييم الممتلكات

تقييم الممتلكات هو عملية تحديد قيمة الأصل لأغراض الضريبة أو المبيعات.لذلك يعد تقييم العقارات عنصرًا ماليًا مهمًا . لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي قائمة بشركات التقييم المعتمدة .

 

 

 

عملية نقل الملكية

 نعرض هنا المراحل الرئيسية لنقل ملكية العقارات في دبي هي:

بدء النقل في دائرة الأراضي والأملاك في دبي

 في الخطوة الأولى  هي البدء بالنقل مع دائرة الأراضي والأملاك في دبي. يتضمن ذلك تقديم جميع المستندات المطلوبة مثل سندات الملكية ووثائق الهوية وشهادات عدم الممانعة من المطور. ستقوم الدائرة  بمراجعة المستندات والتأكد من أن نقل الملكية يتوافق مع القوانين واللوائح العقارية.

 

استكمال نقل الملكية

 وبعد مراجعة المستندات والحصول على الموافقات اللازمة، ستقوم دائرة الأراضي بنقل الملكية. ويشمل ذلك تحديث السجلات العقارية لتعكس المالك الجديد في السجل الرسمي. يعد هذا النقل الرسمي للملكية نقطة أساسية في عملية النقل لأنه ينقل الملكية بشكل قانوني من البائع إلى المشتري.

 

استلام سند الملكية الجديد

بمجرد اكتمال عملية نقل الملكية، ستقوم دائرة الأراضي بإصدار سند ملكية جديد باسم المشتري. يعتبر الفعل دليلًا قانونيًا على الملكية ويحتوي على معلومات مهمة حول العقار، كما يجب على المشترين التأكد من حصولهم على سندات ملكية جديدة.

 

 

 

إجراءات ما بعد النقل

تحديثات المرافق

أحد الإجراءات الأولى بعد نقل ملكية عقار في دبي هو تحديث فواتير الخدمات الخاصة بك. وهذا يشمل توصيلات الكهرباء والمياه والغاز. يجب على المالك الجديد الاتصال بشركة الطاقة ذات الصلة وتقديم مستندات ملكية جديدة. من المهم إدراك أن توصيلات المرافق في دبي يتم توفيرها عادةً من قبل هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) وشركة غاز الإمارات (EMGAS).

 

إخطار جمعية أصحاب المنازل

 يجب إخطار جمعية أصحاب المنازل (HOA) بالتغيير في الملكية. وهذا مهم بشكل خاص إذا كان العقار جزءًا من مجتمع به مرافق مشتركة.يجب على المالك الجديد الاتصال وتقديم مستندات ملكية جديدة.و بعدها سيتم تحديث سجلاته ونقل ملكية المرافق المشتركة .من المهم أن تدرك أن HOA هي المسؤولة عن الحفاظ على المرافق المشتركة وتحصيل رسوم الصيانة من أصحاب العقارات.

 

 

اعتبارات خاصة

نقل الممتلكات إلى أفراد الأسرة

 هناك قواعد وأنظمة معينة يجب اتباعها عند نقل ملكية العقارات إلى أحد أفراد الأسرة. على سبيل المثال، إذا كنت تقوم بنقل ملكية عقار إلى زوجتك، فلن تحتاج إلى توقيع عقد بيع. ومع ذلك، إذا كنت ترغب في نقل العقارات إلى طفلك، فسوف تحتاج إلى توقيع عقد البيع. كما أي نقل ملكية إلى شخص من خارج العائلة يتطلب موافقة دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

 

التعامل مع الرهون العقارية والقروض

إذا كان هناك رهن عقاري أو قرض مستحق على العقار الذي تقوم بنقله، فمن المهم سداده قبل البدء في الانتقال. ويمكن القيام بذلك عن طريق سداد الرهن العقاري أو القرض بالكامل أو عن طريق نقل الرهن العقاري أو القرض إلى مالك جديد.

 

التوكيل و التمثيل

إذا لم تتمكن من حضور عملية النقل شخصيًا، فقد تحتاج إلى تعيين ممثل. ويمكن ذلك عن طريق إصدار توكيل لوكيلك. ومن المهم ادراك أن التوكيل يجب أن يكون موثقًا ومسجلاً لدى دائرة الأراضي والأملاك. بعد نقل ملكية العقارات ، هناك العديد من الإجراءات الشكلية  التي يجب اتباعها. تتضمن هذه الإجراءات تحديث اتصالات المرافق وإخطار جمعيات أصحاب المنازل.

 

 

العمل مع محترفي العقارات

يمكن أن يكون العمل مع متخصص في العقارات مورداً قيماً عند نقل ملكية العقارات . فيما يلي بعض الطرق التي يمكن أن يساعد بها المحترف العقاري في عملية النقل.

دور الوكيل العقاري

يساعد وكلاء العقارات المشترين والبائعين في العثور على العقارات المناسبة وتسهيل عملية النقل. يمكننا تزويد المشترين بمعلومات حول العقارات التي تلبي متطلباتهم وترتيب عمليات المشاهدة. يمكننا أيضًا تقديم المشورة للبائعين حول كيفية تسعير عقاراتهم وتسويقها بشكل فعال.

يمكن لوكلاء العقارات أيضًا المساعدة في المفاوضات بين المشترين والبائعين. أنها تساعد المشترين على تقديم العروض والتفاوض على شروط البيع. نحن نساعد البائعين أيضًا في التفاوض على شروط البيع والتأكد من حصولهم على سعر عادل لممتلكاتهم.

 

التشاور مع الخبراء القانونيين والماليين

يمكن للمشترين والبائعين استشارة الخبراء القانونيين والماليين. حيث يقدم للخبراء القانونيين المشورة بشأن الجوانب القانونية لنقل الملكية في دبي. يساعد هذا  المشترين والبائعين على فهم حقوقهم ومسؤولياتهم والتأكد من ان إجراء عمليات النقل  تسير وفقًا للقانون.

كما يقدم الخبراء الماليين المشورة بشأن الجوانب المالية لنقل ملكية العقارات. يساعد هذا المشترين والبائعين على فهم التكاليف المرتبطة بعملية النقل والتأكد من تغطية هذه التكاليف.

 

 

 

 المبادرات الحكومية والخدمات الرقمية

أطلقت حكومة دبي عدة مبادرات لتسهيل عمليات نقل الملكية في المدينة.  تعد منصة العقارات الرقمية في دبي ومركز خدمة العملاء مبادرتين لتبسيط عملية نقل الملكية.

منصة العقارات الرقمية في دبي

منصة العقارات الرقمية هي منصة شاملة عبر الإنترنت تمكن مشتري وبائعي العقارات من إكمال جميع المعاملات اللازمة عبر الإنترنت. تقدم المنصة خدمات متنوعة مثل التسجيل العقاري ونقل الملكية ودفع الرسوم. المنصة سهلة الاستخدام وتسمح للعملاء بتتبع التقدم المحرز في صفقاتهم في الوقت الحقيقي.كما توفر أيضًا إمكانية الوصول إلى مجموعة متنوعة من الأدوات والموارد لمساعدة العملاء على اتخاذ قرارات مستنيرة بشأن معاملاتهم العقارية كتقييم الممتلكات، والمشورة القانونية.

 

مركز خدمة العملاء

 تم تصميم هذه المراكز لتوفير الوصول الشامل إلى جميع الخدمات الحكومية، بما في ذلك نقل الملكية. كما انها شبكة من مراكز الخدمة الحكومية التي تقدم مجموعة واسعة من الخدمات للعملاءويمكن للمتعاملين تعبئة جميع المستندات اللازمة ودفع الرسوم وتقديم طلب نقل الملكية.كما يسعى إلى ضمان مستوى عالٍ من رضا العملاء و تقديم خدمة مريحة .

 

الأسئلة الأكثر شيوعا

ما هي عملية نقل ملكية العقارات إلكترونياً في دبي؟

توفر دائرة الأراضي والأملاك في دبي بوابة إلكترونية لنقل ملكية العقارات . حيث تضمن العملية التسجيل في البوابة وتقديم المستندات المطلوبة ودفع الرسوم. تشمل المستندات المطلوبة للتحويلات عبر الإنترنت شهادة الملكية وبطاقات الهوية الإماراتية للبائع والمشتري وخطاب عدم ممانعة من المطور.

 

ما هي خطوات نقل الملكية بعد الوفاة في دبي؟

عند وفاة مالك العقار، يجوز نقل الملكية عن طريق وصية أو سند ميراث. يجب على الورثة الحصول على شهادة ميراث من محاكم دبي والقيام بإجراءات النقل العادية في دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

 

كيف يتم التعامل مع الهدايا العقارية في دبي؟

يتمتع أولئك الذين يمتلكون عقارات في دبي بفرصة نقلها إلى أقرب أقاربهم على شكل هدية. تشمل الحصول على شهادة عدم ممانعة وإكمال عملية النقل العادية من دائرة الأراضي والأملاك .

 

ما هي الرسوم المرتبطة بنقل الملكية إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي؟

تشمل الرسوم المرتبطة بنقل الملكية : رسوم تسجيل الرهن العقاري حيث تبلغ 0.25% من مبلغ الرهن العقاري، ورسوم شهادة عدم الممانعة حيث تبلغ رسوم شهادة عدم الممانعة 500 درهم، ورسوم سند الملكية تبلغ 4000 درهم كما تبلغ رسوم نقل الملكية 4% من سعر العقار.

 

ما هي خطوات إضافة اسم إلى سند الملكية في دبي؟

لإضافة اسم إلى سند ملكية عقار يجب على المالك الحصول على شهادة عدم ممانعة من المطور وإجراء عملية النقل مع دائرة الأراضي والأملاك.كما يمكن الحصول على شهادة عدم ممانعة من خلال تقديم المستندات المطلوبة ودفع الرسوم. يمكن للمالكين إضافة أسم إلى سند الملكية عن طريق الهبة أو البيع.

 

ما هو الإطار الزمني النموذجي لإتمام عملية نقل الملكية في دبي؟

الوقت النموذجي لإكمال نقل الملكية في دبي هو حوالي 3 إلى 4 أسابيع. و قد يختلف وقت الاستجابة اعتمادًا على مدى تعقيد الحالة ومدى توفر المستندات المطلوبة.

 

اكتشف حلول IDX تداول البيانات عبر الانترنت مع منصة وكلاء  دبي المعتمدين العقارية  Dubai MLS

تقنية IDX  تداول البيانات عبر الانترنت هي تقنية تقدمها منصة دبي العقارية حيث تعمل علي مشاركة وعرض العقارات من قبل العاملين في سوق العقارات مما يزيد من تسويق علاماتهم التجارية ،و توفير كافة المعلومات للعميل لاتخاذ القرار  .