الممتلكات المستأجرة هي العقارات يالتي شتريها المشتري لحق العيش في فيها لفترة زمنية محددة (عادة ما بين 99 و 999 سنة) ، حيث هذا النوع من ملكية العقارات شائع في المملكة المتحدة، و في هاواي وفي أجزاء أخرى من العالم. يعد شراء عقار مستأجر وسيلة ميسورة التكلفة ولكنه يأتي أيضًا مع تحدياته الخاصة فمن أحد العوامل التي يجب مراعاتها عند شراء عقار مستأجر هو مدة الإيجار فكلما كانت مدة الإيجار أقصر يصبح من الصعب بيع العقار في المستقبل كما يجب مراعاة رسوم الإدارة المرتبطة به، حيث تغطي هذه الرسوم صيانة المنطقة المشتركة و التأمين والإصلاحات. يجب علي المشتري وضع هذه النفقات في الاعتبار ضمن ميزانيته، حيث يمكن أن تكون رسوم الخدمة مرتفعة.
من المهم التشاور مع محامٍ متخصص في مجال تأجير العقارات لفهم شروط عقد الإيجار والمزالق المحتملة بشكل كامل.
فهم العقارات المستأجرة
العقارات المستأجرة يكتسب فيها المستأجر الحق في استخدام العقار لفترة زمنية محددة، بدلاً من الملكية الفردية للعقار. يشرح هذا القسم الفرق بين الإيجار والتملك الحر، وأنواع العقارات المؤجرة، وشروط الإيجار.
الفرق بين الإيجار والتملك الحر
الفرق الرئيسي بين العقارات المستأجرة والتملك الحر هو أن المستأجرة مملوكة لفترة محدودة من الزمن، أما التملك الحر مملوكة لفترة غير محددة. وفي شراء عقار مستأجر يعود العقار إلى الملكية في نهاية فترة الايجار التي تتراوح بين ( 99 أو 999 سنة)
نوع العقار المستأجر
هناك نوعان من العقارات المستأجرة: الإيجارات محددة المدة والإيجارات غير محددة المدة.
- الإيجار محدد المدة :عقد ذو تاريخ بداية وانتهاء محددين،.
- الإيجار غير محدد المدة : عقد إيجار يستمر حتى يقدم المالك أو المستأجر إشعارًا بالإنهاء.
شروط و أحكام الإيجار
يجب علي المستأجر فهم شروط عقد الإيجار. فهي تتضمن قيودًا على ما يمكنك فعله وما لا يمكنك فعله بالعقار، والتزامات بدفع الايجار و رسوم الإدارة . و تتضمن البعض بنودًا تسمح للمالك بزيادة إيجار الأرض أو رسوم الخدمة بمرور الوقت ، لذلك من المهم طلب المشورة للتأكد من أنك على دراية كاملة بحقوقك .
الاعتبارات المالية
يجب على المشترين أن يأخذوا في الاعتبار العديد من الاعتبارات المالية للقيام باستثمار حكيم. ؛ منها :
إيجار الأرض ورسوم الخدمة
يعد إيجار الأرض ورسوم الخدمة من أهم العوامل المالية عند شراء عقار مستأجر. إيجار الأرض هو الرسم السنوي الذي يدفع للمالك مقابل استخدام الأرض التي تم بناء المبنى عليها. أما رسوم الخدمة هي التكاليف المدفوعة للمالك أو شركة الإدارة لصيانة وإدارة المباني . يجب علي المستأجر فهم هذه الشروط و إدراك أن هذه الرسوم ممكن ان تزيد بمرور الوقت
الرهن العقاري والإيجار
عادة ما يحتاج المشتري إلى الحصول على رهن عقاري لتمويل عملية الشراء. ولكن قد يتردد بعض المقرضين في تقديم قروض عقارية له بسبب المخاطر المحتملة لذلك يجب على المشتري أن يفهم شروط عقد الإيجار وأي قيود قد تنطبق قبل التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري و ان يكون مستعدًا لتقديم مستندات ومعلومات إضافية إلى المُقرض الخاص به لإثبات أنه مرشح مناسب.
فهم رسوم الخدمة وغرامات
يمكن أن تشكل الرسوم ورسوم الخدمة تكلفة كبيرة لمشتري العقارات المستأجرة، تشمل هذه الرسوم خدمات مختلفة مثل الصيانة والإصلاحات والتأمين و فرض رسوم إضافية مثل الرسوم الإدارية ورسوم السداد المتأخر.
لذلك يجب مراجعة شروط الإيجار وجداول رسوم الخدمة بعناية للتأكد من فهمهم للرسوم كما يجب النظر بعناية في الآثار المالية المترتبة على شراء عقار مستأجر قبل اتخاذ القرار عن طريق فهم التكاليف المتضمنة والتخطيط .
الجوانب القانونية لشراء الإيجار
يحتاج المشترون إلى النظر في الجوانب القانونية عند شراء عقار مستأجر. يناقش هذا القسم دور المحامين ووكلاء العقارات، وعقود الإيجار والتصاريح، وتمديد الإيجار والتكاليف ذات الصلة.
دور المحامين ووكلاء العقارات
يكون المحامي الوسيط حيث يكون مسؤولاً عن أداء المهام القانونية المتعلقة بالشراء، كإجراء الأبحاث وصياغة العقود وتحويل الأموال وتقديم المشورة القانونية للمشترين طوال العملية.
أما دور وكلاء العقارات مساعدة المشترين في العثور على العقارات المناسبة والتفاوض على سعر الشراء و تقديم نصائح قيمة حول سوق العقارات المحلية وظروف العقارات.
اتفاقيات الإيجار والتصاريح
يجب على المشتري قراءة عقد الإيجار حيث توضح الشروط كمدة عقد الإيجار، وإيجار الأرض، ورسوم الخدمة و أي قيود أو التزامات يجب على المشتري الالتزام بها.
كما يجب علي المشتري الحصول علي جميع التصاريح من المالك أو شركة إدارة الممتلكات.
تمديد عقد الإيجار والتكاليف المرتبطة به
العقارات المستأجرة لها فترات إيجار محدودة، عادة ما بين 99 و 125 سنة. مع انتهاء هذا العقد تنخفض قيمة العقار وقد يصبح من الصعب بيعه.
لتجنب ذلك، يمكن للمشتري تمديد عقد الإيجار كما تعتمد تكلفة تجديد عقد الإيجار على عدة عوامل، بما في ذلك طول مدة الإيجار المتبقية، وقيمة العقار، وإيجار الأرض. يجب أن يدرك المشترون أيضًا أنه قد يتعين عليهم دفع تكاليف إضافية، مثل أتعاب المحاماة وتكاليف المسح.
حقوق و مسئوليات
كمستأجر، من المهم أن تفهم حقوقك ومسؤولياتك تجاه المالك والعقار. يشرح هذا القسم مسؤوليات المستأجرين وأصحاب العقارات، وفهم حقوقك كمستأجر، والتعامل مع الملاك والوكلاء الإداريين.
مسؤوليات المستأجرين وأصحاب العقارات
يمتلك المستأجر الممتلكات المستأجرة، أما الأرض التي يقف عليها فهي ملك للمالك الحر. ونتيجة لذلك، يتحمل كلا الطرفين مسؤوليات معينة. يتحمل المستأجرون مسؤولية صيانة العقار، ودفع رسوم الخدمة، والالتزام بشروط عقد الإيجار. يتحمل أصحاب الأحرار مسؤولية الحفاظ على المناطق المشتركة، وتقديم الخدمات، والتأكد من امتثال المستأجرين لشروط عقد الإيجار.
فهم حقوقك كمستأجر
يتمتع المستأجرون بحقوق خاصة، بما في ذلك التمتع الهادئ بممتلكاتهم، والدعم من بقية المبنى، والمأوى والحماية، والوصول إلى المرافق ووسائل الراحة الخاصة بممتلكاتهم. تحدد اتفاقيات الإيجار حقوقًا ومسؤوليات للمستأجرين والمالكين.
التعامل مع الملاك والوكلاء الإداريين
قد يتعين على الملاك التعامل مع الملاك ووكلاء الإدارة المسؤولين عن إدارة العقار نيابة عن المالك الحر. ومن المهم إقامة اتصالات جيدة مع أصحاب المصلحة هؤلاء وفهم أدوارهم ومسؤولياتهم. ويجب على المستأجرين أيضًا أن يكونوا على دراية بحقوقهم ومسؤولياتهم وأن يطلبوا المشورة القانونية إذا لزم الأمر.
اعتبارات عملية
يجب على المشترين أن يأخذوا في الاعتبار عددًا من الاعتبارات العملية عند شراء عقار مستأجر. تشمل هذه الاعتبارات الصيانة، والإنشاءات الكبرى، والتجديدات، وتحسينات المنزل، والتأجير من الباطن، وملكية الحيوانات الأليفة، والمزيد.
صيانة و الأعمال الرئيسية
واحدة من أهم القضايا العملية عند شراء عقار مستأجر هي صيانته ونفقاته الرأسمالية. تتضمن العقارات المستأجرة عادة رسوم الخدمة التي يجب أن يدفعها المستأجر. تشمل هذه الرسوم صيانة المناطق المشتركة مثل الممرات والمصاعد والحدائق و قد يُطلب من المستأجرين أيضًا دفع تكاليف الأعمال الرئيسية مثل إصلاحات السقف أو استبدال النوافذ.
تجديد وتحسين المنزل
قد تحد شروط الإيجار من التغييرات التي يمكن للمستأجر إجراؤها على ممتلكاته.على سبيل المثال، قد يحظر عقد الإيجار إجراء تغييرات هيكلية أو الحصول على إذن قبل إجراء تغييرات كبيرة. من المهم فهم هذه القيود خاصة إذا كان المشتري يخطط لإجراء تجديدات في المنزل.
التأجير من الباطن وملكية الحيوانات الأليفة
تفرض بعض العقارات المستأجرة قيودًا الحيوانات الأليفة أو الاحتفاظ بها بينما قد يطلب منك البعض الآخر الحصول على إذن المستأجر قبل إحضار حيوان أليف إلى المبنى. تحظر بعض اتفاقيات الإيجار التأجير من الباطن تمامًا، بينما يطلب البعض الآخر من المستأجرين الحصول على إذن من المالك قبل تأجير العقار من الباطن.
الإيجارات في مختلف الولايات القضائية
الإيجار هو نوع من ملكية العقارات الموجودة في ولايات قضائية مختلفة حول العالم. في هذا القسم، نلقي نظرة على كيفية عمل التأجير في بلدان مختلفة، مع التركيز بشكل خاص على الولايات المتحدة والمملكة المتحدة.
مستأجر في الولايات المتحدة
تعد ملكية المستأجر أقل شيوعًا في الولايات المتحدة. ومع ذلك، فهو موجود في بعض الولايات في هاواي، على سبيل المثال، تم إنشاء العقارات للإيجار في أوائل الستينيات لجعل العقارات ميسورة التكلفة. في نظام الإيجار، يقوم مالك العقار بتأجير الأرض للمستأجر لفترة زمنية محددة. يدفع المستأجر الإيجار للمالك ويتم إرجاع العقار إلى المالك في نهاية عقد الإيجار.
مستأجر في المملكة المتحدة
تعد ملكية المستأجر أكثر شيوعًا في المملكة المتحدة . في نظام الإيجار، يقوم مالك العقار بتأجير الأرض للمستأجر لفترة زمنية محددة و يدفع المستأجر للمالك إيجار الأرض، وتعاد الأرض إلى المالك عند انتهاء عقد الإيجار. يجب على المستأجرين أيضًا دفع تكاليف صيانة المبنى والمناطق المشتركة.
مقارنة أنظمة الإيجار على مستوى العالم
تختلف أنظمة الإيجار بشكل كبير حول العالم. في بعض البلدان، مثل أستراليا وكندا، تُستخدم العقارات المستأجرة في المقام الأول كعقارات تجارية. وفي بلدان أخرى، مثل سنغافورة وهونج كونج، يعد الإيجار هو الشكل السائد لملكية العقارات.
الاستثمار في تأجير العقارات
يعد الاستثمار الإيجاري أحد أشهر أنواع الاستثمار العقاري. يتضمن ذلك شراء عقار لفترة زمنية محددة، تتراوح عادةً بين 99 و125 عامًا، ودفع الإيجار السنوي للمالكو يتحمل مسؤولية صيانة العقار خلال فترة الإيجار.
فوائد ومخاطر الاستثمار الإيجاري
الاستثمار في العقارات المستأجرة له فوائد ومخاطر. إحدى المزايا هي أنه يمكن للمستثمرين شراء العقارات بسعر أقل من عقارات التملك الحر. وهذا مفيد للمستثمرين الذين يشترون العقارات في المناطق مرتفعة الأسعار.
كما أن أحد المخاطر هو أن المستثمر لا يمتلك الأرض التي يقع عليها العقار. حيث سيتعين عليه قبول الإيجار. بالإضافة إلى ذلك، قد تنخفض قيم الأصول مع تقصير فترات الإيجار.
عقود الإيجار للأغراض التجارية مقابل الاغراض السكنية
يمكن استخدام العقارات المستأجرة للأغراض التجارية والسكنية. غالبًا ما تُستخدم العقارات المستأجرة تجاريًا لأغراض تجارية مثل المطاعم والمتاجر والمكاتب. تُستخدم المنازل المستأجرة عادةً كشقق أو منازل لأسرة واحدة . توفر عقارات الإيجار التجارية عوائد إيجار أعلى، ولكنها قد تتطلب أيضًا المزيد من الصيانة. من الأسهل إدارة المساكن المستأجرة، لكن عائدات الإيجار قد تكون أقل.
بيع ونقل فوائد الايجار
أولًا يجب على المستثمرين الحصول على موافقة من المالك الحر وقد يُطلب منهم دفع رسوم. والتأكد من أن أسعار الإيجار جذابة للمشترين والمستأجرين المحتملين.
ويجب أن يفهم المستثمرون أيضًا أنهم لا يمتلكون الأرض التي تم بناء العقار عليها. وهذا يعني أنك لن تكون قادرًا على بناء حقوق الملكية في العقار وقد تنخفض قيمة العقار بمرور الوقت.
يمكن أن يكون الاستثمار في الإيجار خيارًا قابلاً للتطبيق للمستثمرين الذين يرغبون في شراء العقارات بسعر أقل ولكن يجب عليهم النظر في فوائد ومخاطر الاستثمارات الإيجارية .
المشاكل الاكثر إدراجاً
ما هي الآثار المترتبة على شراء عقار مستأجر؟
يكون المشتري مسؤولاً عن دفع إيجار الأرض ورسوم الإدارة إلى المالك أو شركة الإدارة. قد يخضع المشتري أيضًا لقيود على استخدام العقار أو تعديله.
ما هي تكلفة تحويل عقد الإيجار إلى التملك الحر؟
سيحتاج المشتري إلى التفاوض مع المالك لشراء التملك الحر، حيث يشمل دفع قسط التأمين و دفع الرسوم القانونية والتكاليف الأخرى.
ما هي الصعوبات التي تنشأ عند بيع عقار مستأجر؟
يجب أن يكون المشتري على استعداد لتحمل المدة المتبقية من عقد الإيجار. إن تقصير مدة الإيجار يمكن أن يجعل العقار أقل جاذبية للمشترين. قد يحد من جاذبية العقار لان المشتري قد يخضع لقيود على استخدام تعديل العقار.
كيف تختلف ملكية الإيجار عن ملكية التملك الحر؟
تختلف ملكية الإيجار عن ملكية التملك الحر، حيث أن المستأجر يمتلك العقار فقط لفترة محددة في عقد الإيجار. خلال هذه الفترة، يكون المشتري مسؤولاً عن دفع إيجار الأرض ورسوم الإدارة إلى المالك أو شركة الإدارة. وأحيانًا يُمنع المشتري من تغييرالعقار .
ما هي الاعتبارات عند تأجير عقار مستأجر؟
يجب على المشتري التأكد من استيفاء شروط عقد الإيجار. وقد يشمل ذلك الحصول على إذن من المالك أو شركة الإدارة والتأكد من أن المستأجرين على علم بأي قيود مفروضة على استخدام العقار أو تغييره.
ما هي عملية شراء عقار مستأجر في دبي؟
قد تختلف عملية شراء عقار للإيجار في دبي اعتمادًا على العقار المحدد وشروط عقد الإيجار كما يجب على المشتري عادة التفاوض مع المالك أو شركة الإدارة للموافقة على شروط عقد الإيجار ودفع جميع الرسوم والنفقات المرتبطة به و الحصول على موافقة من دائرة الأراضي والأملاك.
منصة وكلاء دبي المعتمدين العقارية
تقنية IDX تداول البيانات عبر الانترنت هي تقنية تقدمها منصة دبي العقارية حيث تعمل علي مشاركة وعرض العقارات من قبل العاملين في سوق العقارات مما يزيد من تسويق علاماتهم التجارية ،وتوفير كافة المعلومات للعميل لاتخاذ القرار .
