تشتهر دبي بأسلوب الحياة الفاخر حيث تجذب العديد من المستثمرين . كما ان إحدى الطرق الأكثر شيوعًا للاستثمار في العقارات هي الملكية المشتركة. فهي نوع من شقق التملك الحر حيث يمكن لأصحاب متعددين مشاركة شقة تحت ملكية مشتركة. ما يقرب من 20٪ من جميع المعاملات العقارية في دبي هي ملكية مشتركة. يقدم العديد من المطورين خيارات ملكية مشتركة للمشترين،مع الملكية المشتركة فإنك تمتلك الشقة نفسها فقط. ومع ذلك، لا يزال لديك نفس الحقوق التي يتمتع بها مالك العقار، بما في ذلك القدرة على شراء الممتلكات وتأجيرها وبيعها ونقل ملكيتها إلى أفراد العائلة.علي عكس،ملكية التملك الحر للفيلا أو المنزل الريفي، حيث تمتلك العقار والأرض التي يقع عليها.
يتم تنظيم قطاع الملكية المشتركة من قبل هيئة التنظيم العقاري في دبي للتأكد من أنها تلبي المعايير والتوقعات العالية لسوق العقارات، وفي هذا المقال سوف نتعرف علي الملكية المشتركة من حيث حقوق الملكية والرسوم المرتبطة بالعقارات المشتركة، وفوائد الاستثمار في العقارات المشتركة، وعملية شراء وبيع العقارات المشتركة في دبي و الجدير بالذكر ان هذا النوع من ملكية العقارات يخلق إحساسًا بالمجتمع والمسؤولية المشتركة بين المالكين .
فهم الملكية المشتركة
تعريف ومفهوم الملكية المشتركة
تم طرح مفهوم الملكية المشتركة في دبي عام 2008 بموجب القانون رقم 27، كما ان الملكية المشتركة هي نوع من الملكية يسمح لعدة مالكين بمشاركة ملكية مشتركة لمبني او شقة كما يمتلك كل مالك سند ملكية حرة لوحدته الفردية، ولكن يوجد مناطق مشتركة مثل المصاعد وحوض السباحة تكون مملوكة بشكل مشترك من قبل جميع المالكين.
مقارنة مع التملك الحر والتأجير
تختلف الملكية المشتركة عن التملك الحر أو الملكية المستأجرة.
في عقارات التملك الحر، يتمتع المالك بالملكية الكاملة للعقار وأرضه.
في العقارات المستأجرة، يكون للمالك مصلحة مستأجرة في العقار لفترة محددة من الزمن، وبعد ذلك تعود الملكية إلى المالك الحر.
تشبه عقارات الملكية المشتركة عقارات التملك الحر ،يتمتع كل مالك بحقوق ملكية الوحدات الفردية الخاصة به. كما إن أصحاب الملكية المشتركة لديهم ملكية مشتركة للمناطق المشتركة.
الممتلكات المشتركة مقابل خصائص الانتفاع
تختلف ملكية الممتلكات المشتركة عن ملكية لممتلكات المنتفعة. حيث إن ملكية الممتلكات المشتركة هي شكل من أشكال الملكية الدائمة التي تسمح لكل مالك بالحصول على ملكية حرة لوحدته الفردية مع الملكية المشتركة للمناطق المشتركة، في حين ان ملكية الانتفاع يستطيع المالك استخدام العقار لفترة زمنية محددة، و بعد انتهاء المدة تعود إلى المالك الأصلي.
الإطار القانوني في دبي
هناك قواعد محددة تحكم الملكية المشتركة لضمان نقل الملكية بشكل آمن وحماية حقوق كل من المشترين والبائعين. فيما يلي القواعد الأساسية :
لوائح دائرة الأراضي والأملاك في دبي
تقوم دائرة الأراضي والأملاك بترتيب عملية نقل الملكية والتأكد من الامتثال للقوانين واللوائح ذات الصلة كما انها الجهة الحكومية المسؤولة عن تنظيم القطاع العقاري في دبي و إدارة تسجيل جميع معاملات الملكية.و تضمن الممتلكات المشتركة.
قانون العقارات للممتلكات المشتركة
يوفر قانون العقارات في دبي إطارًا شاملاً للملكية المشتركة. حيث يحدد حقوق وإجراءات إدارة وصيانة الممتلكات المشتركة والتزامات الملاك. كما ينص القانون على إجراءات حل النزاعات بين الملاك ويضمن حلاً عادلاً وفعالاً لأي نزاعات.
إجراءات نقل الملكية
تنطبق إجراءات ومتطلبات معينة على نقل ملكية العقارات المشتركة و تتضمن هذه الخطوات دفع رسوم التحويل وتقديم المستندات وتسجيل المعاملة لدى دائرة الأراضي والأملاك كما يجب علي الأطراف المشاركة تقديم إثبات الهوية وحالة الإقامة لدائرة الأراضي .
الحصول على ممتلكات مشتركة
يتطلب من المشتري باتباع عملية شراء محددة لشراء عقار. فيما يلي الخطوات المطلوبة لشراء عقار مشترك في دبي وإجراءات العناية الواجبة .
عملية الشراء
يجب على المشترين والبائعين التوقيع على عقد بيع ونموذج F لنقل ملكية العقارات. سوف تحتاج إلى التقدم بطلب لتقييم الممتلكات وتصفية كافة الأمور المالية. ثم يجب عليك تقديم طلب نقل الملكية.
العناية الواجبة للمشترين
يجب إجراء العناية الواجبة للتأكد من أن العقار ليس لديه أي مشاكل قانونية أو مالية. تضمن هذه العناية الواجبة ما يلي:
التحقق عن سند الملكية للتأكد من أن العقار هو ملكية حرة وأنه لا توجد رهون عقارية أو أعباء أخرى.
التحقق من سمعة المطور وسجله و ذلك للتأكد من أنه يتمتع بسمعة طيبة ولديه سجل في تقديم مشاريع عالية الجودة.
التحقق من موقع العقار والمناطق المحيطة به للتأكد من أنه يلبي احتيجاتك وإمكانية تحقيق مكاسب رأسمالية.
فهم سند الملكية
هو مستند قانوني يؤكد علي ملكية العقارات ويحدد حقوق ومسؤوليات المالك. يجب على المشترين التأكد من أن سند الملكية يصف العقار و خالي من المشكلات القانونية أو المالية .يجب أيضًا أن يدركوا أن هناك أنواعًا مختلفة من سندات الملكية مثل سندات الملكية وسندات الملكية المشتركة و سندات الوحدات.
الاعتبارات المالية
تتطلب الملكية المشتركة تخطيطاً مالياً حيث يجب على المشترين النظر في عدة عوامل قبل إجراء عملية الشراء.
رسوم الخدمة ورسوم الصيانة
توفر دائرة الأراضي والأملاك في دبي مؤشر رسوم الخدمة لمساعدة المالكين على حساب رسوم الخدمة. يوضح هذا المؤشر تكاليف صيانة المبنى المستمرة وتفاصيلها. يجب على المالكين أخذ هذه الرسوم في الاعتبار عند إعداد ميزانية الشراء.
الإيداع والدفعات المقدمة
يتعين على المشترين دفع وديعةعادة ما تكون 10٪ من سعر العقار ويتم دفعها للبائع عند توقيع عقد البيع ،ودفعة مقدمة تبلغ 25% من سعر العقار ويتم دفعها للبائع عند تسليم العقار إلى المشتري.
الضرائب والرسوم الإضافية
يتعين على الأجانب دفع رسوم نقل الملكية لمرة واحدة والمعروفة باسم رسوم نقل دائرة الاراضي. كما يجب على المشتري دفع رسوم التسجيل حسب قيمة العقار. و يتم احتساب هذه الرسوم بنسبة 4% من سعر الشراء ويجب دفعها قبل نقل ملكية العقار. كما يجب على المشترين أن يأخذوا في الاعتبار رسوم تسجيل الرهن العقاري التي تصل إلى 0.25% من مبلغ القرض بالإضافة إلى 290 درهمًا إماراتيًا.
حقوق الملكية المشتركة
تُعرف الملكية المشتركة في دبي أيضًا باسم شقق التملك الحر. حيث تسمح لأصحاب متعددين بامتلاك شقة بشكل مشترك. كما يمنح هذا النوع للمشتري حق التملك الحر مع دفع سعر أقل بكثير من فيلل التملك الحر.
الميراث والخلافة
تنتقل الملكية المشتركة إلى الورثة الشرعيين وفقًا لقانون الميراث الإماراتي في حالة وفاة المالك.كما يمكن للوريث بيع العقار أو الاستمرار في امتلاكه .
القيود
هناك بعض القيود على الملكية المشتركة .حيث يجب اتباع القواعد واللوائح التي تحددها المجموعة ، كما لا يمكن للمالكين المشتركين إجراء تغييرات على العقار دون موافقة الملاك الآخرين.
رؤى السوق
نظرة عامة على سوق العقارات في دبي
يشهد القطاع العقاري في دبي نمواً منذ أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، مع زيادة كبيرة في عدد المستثمرين وفرص الاستثمار.حيث تشتهر دبي بهندستها المعمارية الفاخرة ووسائل الراحة ذات المستوى العالمي ومستوى المعيشة العالي. لذلك يزداد الطلب على العقارات ومن المتوقع أن يستمر السوق في النمو في السنوات القادمة.
فرص استثمارية
تعتبر العقارات المشتركة فرصة استثمارية رائعة للذين يبحثون عن استثمار طويل الأجل.كما سيجدون مجموعة واسعة من الخيارات التي تناسب الاحتياجات. فهي توفر للمستثمرين عوائد استثمارية مستقرة ، مما يجعلها فرصة جذابة .
المواقع الشائعة للممتلكات المشتركة
تعد مرسى دبي والخليج التجاري وقرية جميرا ووسط مدينة دبي من أكثر العقارات المشتركة شعبية في دبي. يزداد الطلب على هذه المناطق نظرًا لقربها من أفضل مناطق الجذب والمرافق ووسائل النقل في المدينة.
يوفر مرسى دبي واجهة بحرية خلابة تضم مباني سكنية راقية ومجموعة متنوعة من المطعام العالمية وفرص التسوق.حيث يتميز الخليج التجاري بمنطقة تجارية مرموقة تضم مساحات مكتبية فاخرة وأبراج سكنية شاهقة ومجموعة من المحلات التجارية والمطاعم.
قرية جميرا الدائرية هو مجتمع ترحيبي يضم خيارات سكنية متنوعة ومساحات خضراء ووسائل راحة مشتركة.
وسط مدينة دبي هي منطقة حيوية وديناميكية تعرض معالم بارزة مثل برج خليفة ودبي مول، إلى جانب مزيج من المشاريع السكنية والتجارية.
كما يجب على المستثمرين الراغبين في الاستثمار في العقارات المشتركة في دبي إجراء بحث شامل وطلب المشورة المهنية لاتخاذ قراراتهم.
ملكية المغتربين والأجانب
الأهلية والجنسيات
يمكن الحصول على حقوق الملكية أو حق الانتفاع أو الإيجار في العقارات لمدة تصل إلى 99 عامًا للمغتربين والمواطنين الأجانب غير المقيمين في دولة الإمارات العربية المتحدة يمكنهم كما تسمح للأجانب بتملك العقارات في المناطق المعينة على أنها تملك حر. لا يتم تصنيف جميع المناطق في دبي على أنها تملك حر، لذا قم بالبحث قبل الشراء.
فيما يتعلق بالأهلية، لا توجد قيود على جنسية المشتري حيث يمكن لأي شخص شراء عقارات، و من المهم ملاحظة أن مواطني بعض البلدان قد يواجهون متطلبات أكثر صرامة عند الحصول على تأشيرة الإقامة المطلوبة لتملك عقار في دبي.
شراء العقارات كمغترب أو أجنبي
. يقدم معظم المطورين خيارات تمويل لتسهيل عملية شراء العقارات على المشترين كما يمكن ايضا الحصول على قرض سكني من بنك ، من المهم العمل مع وكيل عقاري موثوق يمكنه إرشادك وحل أي مشكلات قد تنشأ.
تأشيرة الإقامة في الإمارات العربية المتحدة وملكية العقارات
يجب على المغتربين والأجانب الحصول على تأشيرة إقامة في دولة الإمارات العربية المتحدة. للحصول على تأشيرة إقامة في دولة الإمارات العربية المتحدة، يجب أن يكون لدى الأجنبي تصريح عمل أو أن يكون على كفالة أحد أفراد الأسرة المقيمين في دولة الإمارات العربية المتحدة. كما يتم إصدار هذه التأشيرة من قبل الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب (GDRFA) وتكون صالحة لمدة تصل إلى ثلاث سنوات.يمكن أن تستغرق العملية عدة أسابيع.
العيش في مجتمع مشترك
العيش في مجتمع مشترك يوفر أسلوب حياة فاخرا مثاليا لأولئك الذين يبحثون عن مشاركة ملكية شقة مع أفراد متشابهين . يدير المجتمع مجلس إدارة ينتخبه المالكون، وهم مسؤولون عن ضمان صيانة المجتمع بشكل جيد .
.
إدارة المجتمع وخدماته
مجلس الإدارة مسؤول عن إدارة المجتمع فهم مسؤولون عن تحصيل رسوم الصيانة، والتي تستخدم لدفع تكاليف صيانة المناطق والمرافق المشتركة.و أيضًا عن ضمان امتثال جميع المالكين لقواعد ولوائح المجتمع.حيثالمجلس يعمل بشكل وثيق مع المالكين لضمان الحفاظ على المجتمع بشكل جيد.
وسائل الراحة وأسلوب الحياة
إن العيش في مجتمع مشترك يتيح للمقيمين الوصول إلى مجموعة متنوعة من وسائل الراحة المصممة لضمان الرافهية. يضمن ذلك : حمامات السباحة والصالات الرياضية والحدائق . بجانب أماكن التسوق و المطعام و مرافق الترفيه،
المناطق والمرافق المشتركة
تتم صيانة المناطق والمرافق المشتركة بشكل جيد ويمكن للمقيمين الوصول إلى مجموعة من الخدمات. يضمن ذلك :أماكن وقوف السيارات، وخدمات الأمن والصيانة.
بيع وتأجير العقارات المشتركة
يمكنك بيع أو استئجار العقار بعد الشراء. فيما يلي :عملية بيع العقارات المشتركة، واتفاقيات الإيجار والإيجار طويلة الأجل، ومنصات التداول مثل دوبيزل.
عملية بيع الملكية المشتركة
يتطلب عدة خطوات:
أولاً، العثور على وكيل عقاري متخصص في المنطقة حيث يقوم الوكيل بإدراج العقار وبيعه للمشترين .و بعد العثور على المشتري، يجب على البائع تقديم مستندات معينة لإتمام عملية البيع. تضمن : سند الملكية، وشهادة عدم ممانعة ، وإيصالًا ببقية سعر الشراء. و دفع رسوم نقل بنسبة 4% إلى هيئة الأراضي في دبي.
عقود الإيجار والتأجير طويلة الأجل
إذا لم تكن مهتمًا ببيع الممتلكات المشتركة الخاصة بك، فيمكنك أيضًا تأجيرها على أساس طويل الأجل. تشبه عملية تأجير الممتلكات المشتركة عملية بيعها. أنت بحاجة إلى العثور على وكيل عقاري متخصص في تأجير العقارات في تلك المنطقة وتسجيل الممتلكات الخاصة بك معهم.بعد العثور على مستأجر، سوف تحتاج إلى التوقيع على عقد الإيجار،بما انك صاحب ملكية مشتركة فأنت لست مسؤولاً عن تكاليف الصيانة للوحدة بأكملها.
منصات السوق مثل Dubizzle
دوبيزل هي منصة مشهورة لبيع وشراء وتأجير العقارات في دبي. يتيح ذلك للبائعين إدراج عقاراتهم مجانًا والوصول إلى عدد كبير من المشترين المحتملين.كما يوفر القدرة للمشترين والبائعين على التواصل المباشر مما يسهل عملية شراء وبيع وتأجير العقارات.
الأسئلة الشائعة
ما هي الاختلافات بين الملكية المشتركة والملكية المستأجرة في دبي؟
العقارات المشتركة تتيح الملكية المشتركة لأصحاب متعددين مشاركة ملكية شقة أو مبنى. اما لعقارات المؤجرة تمنح مصلحة الإيجار الفرد أو الكيان القانوني الحق في استخدام العقارات لفترة زمنية محددة، تتراوح عادة بين 10 و 99 عامًا.
هل يمكن للمواطنين الأجانب امتلاك ممتلكات التملك الحر في دبي؟
نعم، يمكن للأجانب تملك العقارات في دبي على أساس التملك الحر ويمكنهم الاحتفاظ بها .كما لا يمكن لغير المواطنين تملك العقارات في مناطق معينة..
ما هي الآثار القانونية بعد انتهاء عقد الإيجار لمدة 99 سنة في دبي؟
وفي نهاية فترة الإيجار البالغة 99 عاماً في دبي، يعود العقار إلى المالك الأصلي للأرض أو الحكومة. يجوز ايضا تمديد عقد الإيجار.
ما هي المناطق في دبي التي تقدم عقارات للإيجار للمستثمرين الأجانب؟
تتوفر عقارات للإيجار للمستثمرين الأجانب في مناطق مختلفة في دبي، مثل جميرا و مرسى دبي و وسط مدينة دبي.
ما هي فوائد امتلاك عقار مشترك في دبي؟
يوفر فوائد عديدة مثل الملكية المشتركة، وزيادة المشاركة في المجتمع، والمسؤولية المشتركة عن صيانة العقار.
كيف يؤثر نظام الملكية المشتركة في دبي على قيمة إعادة بيع العقارات؟
يمكن أن يكون له تأثير إيجابي على قيمة إعادة بيع العقار، حيث يزيد من الشعور بالمجتمع والمسؤولية الجماعية ، و ذلك يؤدي إلى صيانة أفضل للعقار.كما تتأثر قيمة إعادة البيع بظروف السوق .
اكتشف حلول IDX تداول البيانات عبر الانترنت مع منصة دبي العقارية Dubai MLS
تقنية IDX تداول البيانات عبر الانترنت هي تقنية تقدمها منصة دبي العقارية حيث تعمل علي مشاركة وعرض العقارات من قبل العاملين في سوق العقارات مما يزيد من تسويق علاماتهم التجارية ،و توفير كافة المعلومات للعميل لاتخاذ القرار .
